XX年上海房地产市场年度分析报告.doc

. 上海房地产市场 2007年年度分析报告 咨询研发中心 二零零八年一月 目 录 | CONTENTS [政 策 篇] 1 1、年度政策分析 2 1.1历年政策变化趋势 2 1.2年度重大政策列表 2 1.3年度政策特点 3 1.3.1政策针对性更明显 3 1.3.2对市场进一步完善 4 1.3.3延续多方向点调控 5 1.4年度政策总结及评判 5 1.4.1 2007年政策总体脉络 5 1.4.2 2007年政策评判 5 2、重点政策分析 6 2.1土地增值税清算 6 2.2经济适用房与廉租房 7 2.3限外政策 7 2.4加强商业性房地产信贷管理 8 2.5小结 9 3、房产市场受政策影响 9 3.1政策影响 9 3.2对各类物业影响 10 3.3房产行业内各类机构的影响 10 4、未来政策发展态势简判 11 4.1房产市场执行力度加大，货币政策趋紧 11 1.2抑制土地囤积和投资需求是持续的调控目标 11 1.3 2008年楼市将以落实和完善现有政策为主旋律 11 [土 地 篇] 12 1、2007年上海土地市场概述 13 2、2007年上海土地市场相关政策背景与影响 14 2.1 2007年土地相关政策分析 14 2.2 2007年土地相关政策影响 15 3、2007年上海土地供应分析 16 3.1 2003-2007年土地供应综合分析 16 3.2 2007年上海土地供应面积区域分析 17 3.3 2007年上海土地供应用地性质分析 18 3.4 2007年上海供应土地容积率指标分析 18 3.5 2007年上海土地供应热点区域分析 19 3.6 2007年上海土地市场工业用地出让分析 23 4、2007年上海土地交易分析 24 4.1 2007年上海土地交易规则分析 24 4.2 2007年上海土地交易主体分析 25 4.3 2007年上海土地价格变化情况分析 26 4.4土地成交价格与土地供应关系分析 27 5、上海土地市场未来展望 28 [办公篇] 29 1、基础统计数据 30 1.1 2007年全市写字楼新增供应及成交量价月度统计 30 1.2区县新增供应及成交量价统计 31 1.3环线新增供应及成交量价统计 32 1.4 2007年全市办公市场成交排名统计 33 1.4.1项目成交排名 33 1.4.2板块成交排名 35 2．年度市场特征 37 2.1宏观调控对营业性地产指向性增强，但影响不大 37 2.1.1“土地使用税”增长幅度大，绝对值低，实际影响不大 37 2.1.2“土地增值税累进税制”挤压开发商利润空间，实施细则迟迟未定削弱政策效果 38 2.1.3货币政策的频繁调整并未影响写字楼成交量价 39 2.1.4“工业用地正式进入招拍挂程序”或将增加写字楼市场竞争 40 2.2写字楼新增供应面积首跌，但整体发展平稳 41 2.3结构性供需矛盾，外围化趋势明显 42 2.3.1中心区将逐步退出一手销售市场，西部片区产业优势开始显现 42 2.3.2中环线市场发展迅猛，郊环以外缺乏成熟条件 43 2.4消费市场购买能力逐年上升 46 2.4.1单价及总价承受力走高 46 2.5产业办公成为新的圈地模式， 48 2.6租赁市场出现精装修产品 49 3．年度关注板块及个案 50 3.1关注板块 50 3.1.1金桥板块——产业链扩张带动板块发展 50 3.1.2五角板块——整体推进告一断落，商圈步入成长阶段 51 3.2关注个案 53 3.2.1共和国际商务广场 53 3.2.1 海泰国际大厦 55 3.2.1 创智天地 57 4．年度热点回顾 59 5．2008年度市场展望 63 5.1人为抑制的供应会逐步释放，但不会出现井喷 63 5.2可能出现产业泡沫，理性对待产业地产 63 [商业篇] 64 1、宏观政策及规划动态 65 1.1政策面 65 1.2城市规划面 66 1.3土地动态 67 2、销售型商业的成交走势分析 70 2.1 2005-2007年年度供求对比分析 70 2.2 2007年商业市场月度走势分析 70 2.3 2006-2007年环线成交对比分析 71 2.4 2006-2007年行政区县成交面积对比分析 72 2.5 2007年行政区成交面积排名TOP10 73 2.6年度商业供应情况分析 74 2.6.1环线供应情况 74 2.6.2行政区供应情况 74 2.6.3 2007年新盘供应情况分析 77 2.7年度个案成交面积排名TOP5 78 3、商业市场热点观察 79 3.1观察一、创意产业在沪显勃勃生机 79 3.2观察二、走正规途径“转性”为商业土地，工业土地未来发展的新模式 82 4、商业总结与展望 83 [公寓篇] 86 1、2007年上海公寓市场整体综述 87 1.