XX年上海浦东宏观及房地产市场研究报告1.docVIP

住宅市场研究篇 壹、上海住宅市场整体分析 一、住宅市场分析 1、供求分析 数据来源：同策研发中心 从上图表来看，2004年11月—2006年8月，全市商品房的成交正呈‘W’型走势。从这个走势中我们可以发现，期间曾出现过两次成交低谷期。第一次低谷出现在去年的5至8月，持续时间相对较长，这主要是受当时一系列宏观调控的影响较深；另一次低谷则是出现在今年的2月份，主要原因还是受春节休市影响，造成当月成交量低迷。 楼市进入三月份后，上半月的供求表现依然平稳，并没有很快地恢复到年前水平；3.16-3.19，年后首次房展会开幕，此次房展会被业内看作是上海楼市的风向标，其最后的展后效应终于不负开发商众望。在房展会的推动下，压抑了近一年的刚性需求终于在这下半月得到释放，成交表现强劲。4、5月份的供应量和成交量都呈现出良好的上扬态势，这两个月的成交量已达到了05年政策出台以来的历时最高点。 数据来源：同策研发中心 从全市一般商品住宅供求情况来看，6月份政策后的三周中，其成交量有所下调，幅度不大，并且之后趋于稳定，而后，随着市场的平稳。供需面也双向同步走高。显示了市场对于本次调控后市的信心。 2、价格分析 数据来源：同策研发中心 全市商品房月成交均价走势受政策和春节等外力因素的影响较大，值得一提的是从06年1月份开始至4月份，市场成交均价呈上扬趋势，成交均价达到了9600元/平方米，主要是受压抑了近一年的刚性需求终于在这几个月得到释放，并且很多品质较好的新盘推盘上市，其成交价格拉高了市场成交均价。而到5月份的时候，政策方面的消息开始蔓延，多少对市场信心有所影响，在房展会上部分楼盘的打折让利等活动以及中低价新房源的入市成交等因素的影响下，5月份成交均价的下滑态势。 二、公寓市场分析 1、供求分析 数据来源：同策研发中心 政府对新增供应量调控明显，06年下半年政府会对新增供应量调控的更加严格 06年5月新增供应量在上月的昙花一现后继续保持低迷的态势，全月新增供应量仅有130万平米，较上月减少了三成多。累计今年前五个月的新增供应量，共有500万平米，而去年全年的新增供应量达到1400万平米，所占比例不到四成，而时间已经过去了近一半。从这次政策的出台可见，由于重新规划时间的需要，对明年下半年的市场供应会造成非常大的影响，而为了防止出现这种情况，我们认为下半年政府会对新增供应量调控的更加严格，推迟项目上市时间以防止明年下半年出现供应断档的现象。 新政主要是调整房地产的供应结构，对房地产后市影响不大，6、7、8月上海房地产走出了一拨供需平稳的市场行情。  2、价格分析 数据来源：同策研发中心 从目前的市场成交均价看，进入六月之后市场成交价格明显下滑。这一点主要是由于房地产市场供应区域的变化——成交量主要集中在上海的外中环区域，引起市场均价的下降。 从区域成交排名来看，浦东、松江、闵行位居前三甲，这三个大区是公寓产品的供应大区，也是成交大区，这三个区的成交量占到全市成交量的四成以上，是名副其实的成交大区。 三、浦东新区公寓市场分析 1、供求分析 . 数据来源：同策研发中心 从浦东公寓市场走势来看，06年6月份一般商品住宅供应量连续两周走低，成交面积也连续两周下滑。 2、价格分析 数据来源：同策研发中心 数据来源：同策研发中心 2005年3月—2006年8月，浦东新区公寓市场价格由于长期受宏观调控影响，市场成交价格经历了一个比较平缓下降的过程；从今年6月份新一轮政策出台后的市场走势来看，浦东新区公寓住宅成交均价尚未显示出降价的态势。 四、市场结论 从整体上海住宅市场情况来看，随着政府对供应量的严格控制以及政策细则的明朗化，对上海市场调控执行力度更加严厉。 新一轮的政策将迎来又一轮市场观望期，整体市场的成交量短期内呈现下滑趋势，但幅度不会很大。 随着整体市场成交量的下调态势，市场成交价格走势趋于平缓，但不可能出现05年一样的骤跌现象。 浦东新区公寓市场变化与整个住宅市场变化类似，成交量和成交均价整体走势也将会呈现平稳，不排除部分下调现象的出现。 贰、出售型样本市场分析 一、样本市场选取 1、研究的目的和方法 研究的目的： 铜山街项目地处浦东新区源深板块内的临江地块，属于东外滩规划范围内。这里研究出售型样本市场的目的是充分借鉴一手房市场中与本案具有相同或相近区位、景观、物业类型及物业品质的楼盘项目在市场上的表现并对其作出分析和研究，从而为本案住宅项目的合理定位、产品设计及定价决策提供一个科学的考量依据。 研究的方法： 由于每一个房地产项目在地理位置上都存在着独一无二，不可完全复制的属性；尤其是本案地出桃林路、民生路段的东外滩区域，周边基本为04年以前交房的次新楼盘，无论在建设品质或年限上对一手房市场的参照性误差较大。所以，这里我们把本案项目的特质属