XX年上海爱博商业广场项目可行性分析研究报告2.docVIP

上海爱博商业广场项目可行性报告 2009年9月 上海爱博商业广场有限公司 （注册资金：人民币1000万元） 上海爱博商业广场可行性研究报告 ————上海爱博商业广场有限公司 一?本项目的经营业态定位——商业本项目位于——爱博家园的中间，从地理位置这一角度来看，目前此地段繁华程度不够，而且已建成商铺还未形成市场规模。因此针对该项目进行细致准确的市场定位——商业。并针对商铺的经营主题和商铺未来的经营前景进行细致和适当的宣传，从而促进和带动商铺更好、更有利的。（一）项目定位的SWOT分析项目优势：1）?区位：本项目位于虹桥枢纽未来的城市商业副中心，东西贯通，交通便捷。2）?规划：是目前虹桥枢纽域内，唯一的，并能够形成很强的市场聚集效应；在新旧的消费观念转换上，本项目更倍受现代消费者的关注。3）?硬件：项目所在的宽度。4）?理念：营造出与虹桥枢纽原有的消费观念不同的高档次高品质的现代消费经营理念。5）?人气：本项目的周围存在大量的显性消费者和隐性消费者，这些利于未来市场的蓬勃发展项目劣势：1）?项目在虹桥枢纽域内及周边城镇的影响力不够，没有形成一种感召力。稍有了解的大多数经营者和投资者对本项目的认知度不够，对商铺未来的价值很迷茫，多数都抱着持币观望的心理。2）?项目的，对的形成起了一定的冲淡作用。3）?对于中低档产品的商户来说，本项目的销售和租赁价格相对过高，使这些商户在投资上形成一些困难。市场机会：1）?目前，虹桥枢纽内没有一个完善的，并且一些经营商户规模较小，分布零散，不易形成市场规模。2）?域内的房地产业正在蓬勃发展，在建项目的市场容量大，而且待建的项目将陆续上演，从而形成了一个深厚的市场容量。3）?现有虹桥枢纽市场的，已有多数品质已不能满足现代人的消费需求。4）?，在终端消费者心目中定位为中低档产品。5）?对于品牌商户，在租赁和出售的价格上相对于周边的具有很强的合理性。6）?现在虹桥枢纽市场上的多数商户为追随性经营，追随的对象多数为品牌商户和有感召力的商户。7）?现在虹桥枢纽原有商铺经营的灵活性导致商业的经营缺乏统一性，商业氛围的形成仅依靠市场的调节由经营者自发形成，商铺的换租率表现频繁。（二）定位的优势????a、可以使户规避市场风险，坚定投资信心，增加销售热度。因为这样定位，可以减少与直接竞争对手的接触面。通过市场调查分析，我们发现在周边的商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破口。如果本项目商铺雷同于它们，必将增加市场压力，加剧市场竞争，在这方面，本项目明显处于不利地位；????b、有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，虹桥枢纽的房地产蓬勃发展将带动的发展，并且本项目周边在建或在售的楼盘较多，这些楼盘入伙后对的需求量较大；????c、目前在该区域集中的相对较少，且高档品牌更少，因此本项目有着很大的发展空间；????d、项目现在虽人气不旺，但交通条件十分理想，且商铺前面步行道空间较大，满足发展硬件需要；????e、为以后在区域市场上发展树立一个品牌效应，避免了定位的同质化；????f、良好的市场操作性：我们这一定位，是基于详细的市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的、促销准备活动。（三）目标客户群的定位根据市场调查，初步把这次销售宣传的对象定位为隐性目标客户和显性目标客户。A、隐性客户群：被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为行业的商户。B、显性客户群：可分为投资者和经营者a、投资者：1、本区域的商铺投资者；2、看好本区域发展前景的其他地区的投资者；b、经营者：1、经营知名品牌的加盟者或连锁店；2、一些准备设立；3、本区域的高档品牌经营者；4、看好本区域发展前景的其他地区经营者；二?本项目商铺的方案????此次本项目商铺的主要目的是为尽快回笼资金,回笼资金越多越好,最低控制在万元左右。根据市场分析，销售方式主要采取方式。?????就是客户一开始先付总%作为定金，并与开发商签订一至二年的租赁合同，租金按市场价计算，一次性付清一年租金根据我们对虹桥枢纽市场的实地调查发现，虹桥枢纽商铺月租金为元/㎡不等。?????虹桥枢纽域内的月租额可以分为元/㎡的低价段，元/㎡的中价段，元/㎡的高价段。虽然元/㎡占主体部分，但考虑到每个物业本身存在的缺陷、租期长短、业主和顾客的关系等外部因素，这部分价位相对有些保守。本项目的商铺属于新建市场，配套设施完善，故取中段价位的均价元/㎡和高价段的均价元/㎡为其变化幅度，因此我们的商铺租金定价取其中高价位的均价元/㎡。????投资回报分析。????无论是置业者还是投资者都很