XX年上海第1季度北孚地价指数报告.docVIP

09年第1季度上海北孚地价指数报告上海北孚地产研究所于2005 年10 月5 日首次发表《上海北孚（住宅用地）地价指数》。从2006 年第2 季度起，《上海北孚地价指数》包括住宅用地、商业用地、办公楼用地三类增量土地的地价指数及其综合地价指数。 ? ? 市场结构性调整，地价高位微调——2009 年1 季度 上海综合地价微幅下降0.4%2009 年第1 季度，上海北孚综合地价指数（含住、商、办三类用地）为1508 点，环比下跌6 点，微跌0.4%，基本保持平稳；综合用地加权平均楼板价达3181 元/平方米。2009年第1 季度，上海地价承接上季度走势继续维持高位。 成因分析 本季度住宅、商业、办公地价表现反差较大，住宅地价上涨4.5%，而商业、办公地价则分别大幅下跌8.8%、6.8%。但由于住宅的权重影响较大，有力的减缓了因商办类地价大幅下挫对综合地价所带来的下行压力，使得综合地价呈现微幅下调0.4%。 在2008年全国房地产市场深入调整的形势影响下，2009年第1季度上海房地产市场经历了1-2月的冷淡低迷与进入3月后的相对活跃。随着国家两会的召开，多项经济利好政策出台，其中直接或间接与促进房地产业稳定与发展有关，显示国家对房地产业的重视。经济有所缓和，股市表现开始反弹，房地产市场成交量也止跌回升。 从楼市情况来看，2009年第1季度上海住宅刚性需求入场显现，共成交商品房509.96万平方米，虽然环比减少3.08%，但同比增长14.36%，成交量明显回升，房价再现上行趋势，这也支撑土地的市场实现价格高位运行。 ? 从土地市场来看，受2008年市场景气程度不断下降的影响，为了维持土地市场的稳定，保证完成年内土地供应计划，上海在2009年第1季度加大了公告的密度与住商办地块的供应比例。成交中一方面维持出让底价成交的态势，但仍可体现市场正常地价水平；另一方面，流标地块数量明显减少，土地市场的稳定性较上年有所好转。 ? 虽然国家政策在一定程度上表达了对房地产业发展的重视，但是同时表明房地产市场的调整仍需要继续深入，以促进其合理健康发展，加上宏观经济走势仍未明朗，未来一段时间，上海土地市场走势值得密切关注。 ■住宅地价指数态势——住宅地价整体上扬，外环外成暖市先锋 2009年1季度，上海北孚住宅地价指数达1410点，住宅用地交易密度加权平均楼板价为3075元/平方米，全市住宅地价指数止跌反弹，上涨4.5%。其中： 内环内区域住宅地价指数2907点，楼板价为10021元/平方米，上涨3.50%。本季度内环内区域市场表现活跃度明显增加，2、3级地段在售项目数量显著增长，成交量价均有回升。该区域在地段稀缺性与塑造产品高端品质的双重作用下，住宅地价表现坚挺，本季度涌现的如静安四季苑、静安阳光华庭等高端项目有力带动了住宅土地价格水平上扬。 ? 内外环之间区域住宅地价指数小幅攀升60点达2437点，楼板价5316元/平方米，环比上涨2.53%。本季度该区域在售项目楼板价水平呈现整体向上抬升趋势，典型代表楼盘如都华名苑、虹叶茗园等项目，推动区域主力价格区间上行。本季度闸北的4级地段以底价成交一幅住宅用地，成交楼板价仍属市场高位水平。本季度该区域住宅市场热度明显升温，住宅地价水平实现稳中有涨。 外环外区域本季度表现抢眼，住宅地价指数1511点，楼板价2020元/平方米，环比大幅上涨9.03%。继上季度企稳之后，本季度外环外各级别地段住宅项目交易急速升温，在售项目数量及成交量均放量增长，典型项目如成事高邸、文翔名苑等价格明显上扬，拉动主力价格区间显著抬升。本季度该区域共底价成交三幅住宅用地，嘉定8级地块基本休现市场正常价格水平，而奉贤9级地段2地块则由于自身特殊限制条件而导致成交价格较低，不具有市场可比性。本季度住宅市场的回暖在该区域得到充分体现，显示外环外区域由于住宅地价水平较低，供应相对充足，而表现出的巨大市场吸引力。 ■商业地价指数态势——商业市场表现低迷，地价震荡调整幅度加大 2009年第1季度上海商业地价指数为1094点，跌幅达8.81%，平均楼板价为3334元/平方米。与上季度上涨8.87%相比，商业地价前后呈现冰火两重天形势，涨跌振幅达17.68%。其中： 内环内区域本季度商业地价指数为1938点，楼板价中位数为10115元/平方米，环比跌幅达10.96%，明显呈倒“U”形走势。与上季度相比，该区域指数震荡变化幅度最大。具体来看，本季度该区域商业项目楼板价水平整体继续呈下滑趋势，成交低迷，特别是高端项目数量减少，价格回落幅度较大，如联富商业广场、假日公寓、老西门公馆、嘉利浦江公馆等，拉低了区域商业地价指数中位区间。但不排除个别地块因自身的地理位置和特殊背景，使得成交价格显著高于市场正常水平，如静安15号街坊和徐汇衡山路12号地块。