XX年佛山市顺德区乐从镇房地产市场分析.docVIP

乐从镇房地产市场分析 土地市场分析 2006年乐从镇土地拍卖情况 坐落位置 地块面积（㎡） 用途 竟买底价（万元） 成交价（万元） 佛山市顺德区乐从镇南区3号地块 52011.01 住宅兼容商业（商业建筑面积不大于总建筑面积的20%） 13000 24000 佛山市顺德区乐从镇环镇西路1号、2号地块、乐德路3号地块 153061.98 住宅兼容商业 25500 25700 2006年乐从镇仅有两幅住宅进行拍卖出让，总面积为20.5万平方米，但比2005年增长了1.5倍。与往年不一样，06年所拍的两幅地块均具备一定规模，项目可塑造性较高。而且主要集中在镇面附近，周边的配套设施比较完善。 住宅市场分析 2.1、一手住宅市场分析 2006年乐从镇住宅的批出量为3688套，比2005年增长20.7%，是近年住宅批出量最多的一年。2006年，乐从住宅供应主要集中在东区和北区，湖畔湾、东汇名苑、裕丰豪庭等多个楼盘均有数百套推出市场，使得整个乐从镇住宅市场顿时变得“热闹”起来。受工程进度等因素的影响，2006年上半年是乐从住宅市场的供货高峰期，而在下半年仅乐泰居、泰裕大厦两盘取得预售证，市场上新货的供应相对较少。 2006年，乐从一手住宅呈平稳上升趋势。成交量主要集中在06年上半年，主要受地区推出量影响。05年底及06年上半年新领取预售证项目较多。先后包括：湖畔湾、佛奥贝沙轩、东汇名苑、贤德居等。成交高峰出现在6月份。可见，乐从地区五一期间销售畅旺，6月份正式进入签约高峰期。进入下半年，受市场供货影响，成交放缓。 在大佛山等市政利好的支持下，乐从住宅的成交均价也出现了上升的势头。目前镇面楼盘销售均价已达到3500-4000元/平方米（套内面积）水平，东区住宅的成交均价也突破3000元/平方米（套内面积）的关口。 2.2、二手住宅市场分析 2006年，乐从镇二手住宅成交为899套，占住宅成交量的30.8%。在新政刚出台没多久，二手住宅市场出现“轻微的波动”。6月份二手住宅的成交量突然上升。然而随着人们对新政的适应力逐渐增强，下半年二手住宅的楼市也趋向平稳，每月都有稳定的成交。 住宅市场特点 3.1、房地产市场发展潜力大 在经济发展的推动下，近年乐从镇房地产市场发展迅速。特别是住宅市场，近年预售批出量持续上升，市场交投活跃。2007年力促房地产业成为乐从镇支柱产业。在政府政策的倾斜和新城区发展的推动下，乐从镇房地产业将进入快速发展的阶段。 目前乐从镇住宅的成交均价在3000-3500元/平方米的幅度，与仅一河之隔的禅城区仍有一定的差距。随着城市化进程不断发展及中心组团启动区的建设力度不断加强，乐从镇对外区的辐射力也日渐提高，住宅市场有较大的发展空间。 3.2、东区住宅市场优势逐渐显现 06年乐从东区已涌现出多个住宅项目。尽管规模不算大，但是成交还是比较活跃。乐从镇东区是中心组团新城区的启动区域，世纪莲、新闻中心、东平桥、河滨公园等市政建设，区域未来发展前景已逐渐被人们所认同。东区楼盘已开始吸引不少外区的买家置业落户。 3.3、市场供应迈向“多元化” 过往，乐从镇住宅市场的供应结构性失衡，开发的产品锁在大户型上，因此大户型产品同质化竞争严重；自2006年开始，中小户型产品的市场正在通过个别项目激活巨大需求，如湖畔湾推出部分小两房，深受市场欢迎。随着中小户型的推出，“单一”的市场供应局面被打破。 从国家05年中出台的一系列宏观政策来看，中小户型的产品定制将得到政府的充分支持，因此这些产品的开发空间潜力巨大，市场可以充分激活。同时中小户型的总价低，在降低了投资门槛的同时也降低了投资风险，对投资者吸引力大。 中小户型产品功能设计齐全，收楼即可居住，便利性强；在产品使用功能上的自住及投资出租均可的两面性使投资的市场风险较小，同时效益较大。实际消化情况：目前市场上的小户型产品均为热销产品，未有出现消化风险迹象。 3.4、市场炒楼风气严重 近年国家不断推出调控政策，打压房地产市场炒楼的风气。然而对于一些地方市场来说，并没有起到抑制的作用。目前乐从镇炒楼的风气还是比较严重。不少新盘，在公开发售前已被部分大买家以“批发”形式购入。公开发售后大买家在发展商的配合下，通过转让筹号或认购书的形式，收取转介费，对房地产市场发展造成不良的影响。 分析其原因主要是两方面：一方面：市场欠缺规范化。发展商在未取得预售证也将货“暗流”到市场，为炒家提供炒楼的平台；另一方面：发展商营销水平低。本土发展缺乏有经验的策划销售队伍，相当一部分楼盘仅有一、两个销售人员，货量多的楼盘只能依靠本地地产中介协助其销售。是部分楼盘的销售现场，中介人员驻场比销售人员还多。 2007年乐从镇地产市场展望 5.1、市政规划利好刺激东区住宅市场发展 2007年大佛山将实施多个重要的市政建设，其