XX年兰州尚城华庭项目营销策略报告1.docVIP

尚城华庭项目营销策略报告 房产市场在持续十余年的高速增长，一线、二线、三线城市房产价格飞涨。 高房价已经成为政府调控之重点。 2010年，来自房地产行业的宏观调控政策密集出台,从国四条，到近期国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，各商业银行在监管部门的督促之下,纷纷通过上调首付成数和房贷利率的方式收紧房贷;而对于房地产开发贷款,各银行也多持谨慎态度。明显可以看到国家对房地产市场调控的决心，一改过去出台单一条款、制度，而打出组合拳，以制度结合金融杠杠，多重举措，抑制房地产过快增长。 证券市场对此次调控异常敏感，仅4月19日当日，105只地产股一天蒸发近600亿万科跌超8％ 对于市场来说，每一个项目，都是一个新生事物，充满着未知，充满着一切可能。我们需要大胆假设，小心求证。 第一部分 市场调查与项目分析 一、市场分析 瓜州县概况 瓜州县地处河西走廊西端，是甘、新、青、蒙四省的通衢之地。总人口11.91万，总面积2.41万平方公里。境内盛产棉花、蜜瓜、小麦、葡萄，甘草，锁阳、苁蓉等，享有“中国蜜瓜之乡”、“中国锁阳之乡”和甘肃“棉花基地”、“河西粮仓”的美誉。 瓜州县辖5个镇、6个乡：渊泉镇、柳园镇、三道沟镇、南岔镇、锁阳城镇、河东乡、布隆吉乡、环城乡、西湖乡、瓜州乡、腰站子乡。其中各乡镇人口（人）： 渊泉镇 21111 柳园镇 12131 三道沟镇 11428 河东乡 6262 布隆吉乡 4080 环城乡 9012 西湖乡 2581 瓜州乡 5846 南岔乡 10439 踏实乡 4422 桥子乡 1745 东巴兔乡 443 腰站子乡 3968（2006年数据）。 瓜州历史悠久，早在四千年前，这里就有先民繁衍生息，瓜州文物古迹众多，汉唐胜迹锁阳城和“康熙梦城”桥湾城具有深厚的历史文化底蕴；稀世珍宝象牙佛，是中印文化交流的见证。大漠驼铃、古道石窟、丝路艺术、瀚海蜃景、胡杨秋色、清泉绿洲构成了瓜州独具特色的西域文化景观。 缺少大中型工业，商业贸易相对落后，矿产开采业相对发达。瓜州经济总量低，但祁连雪水的浇灌，使得瓜州农民旱涝保收，人均收入远高于甘肃东部地区。截至12月底，该县财政收入达到20066万元，较上年增收2516.4万元，增长14.3 %，突破两亿元大关。20002万元，一楼：1400 元二楼：1550元 三楼：1600元四楼：1500元 五楼：1200元 一楼：1510元二楼：1680元 三楼：1780元四楼：1630元 五楼：1430元【总占地面积】平方米【总建筑面积】万平方米【总? 户数】：82户【商】：平方米【停 车 位】：400个【幼 儿 园】：平方米【绿地面积】：1.8万平方米【绿 化 率】：%【容 积 率】：葱茏 ? 产品优势：框架结构，小区中小户型占比70%左右，大户型占比约30% 。 瓜州房产建设仍停留在解决基本住宿功能阶段，改善性住房，二次置业需求被严重压抑，本项目的大中小户型配比适中，照顾了大部分市场需求，无疑具有着强大的市场号召力。 ? 景观设计：西部生活的人，对于景观、对于绿色有着超乎寻常的期待与热爱，项目较高的绿化率，水系景观的应用是项目有力的优势之一。 ? 高新技术：地源热取暖技术，集中式太阳能系统，让整个小区优势十分突出。 ? 大盘优势：10万平米建筑群落，将成为一道瓜州独特风景线。只有大盘，才能有持续的物业管理与服务，只有大盘，才能有规模的景观规划。大盘优势是本项目核心优势之一。 3.2项目劣势（W）： ? 高成本所带来的高价格； ? 较少的人口基数，决定了较少的目标客户基数； ? 异地开发，瓜州民众对公司实力形象缺乏了解； ? 由于媒体的缺失，宣传面临一定的障碍。 3.3项目机会点分析（O） 1、 策划 市场调查表明，目前本地开发商策划、宣传意识明显加强，基本每个售房部均有沙盘，均印制了相对较好的宣传册，但非常明显，目前尚未有楼盘整体导入策划思想，宣传、销售缺乏整体思路。尚城华庭项目整体项目的策划，必将为销售提供强有力的竞争力。 2、 理念 理念是一个项目的灵魂，是项目的核心思想，是建筑的方向，抛开理念看建筑，无非是钢精水泥的混合，致使缺少了产品之间的差异。尚城华庭项目以“尊荣华宅、幸福生活”作为项目核心理念，不但具有可识别性，更为项目的建造、管理提供了一个明确的方向。同时为销售打下良好的基础。 3、 营销 销售是策略的执行，是策划、理念思想的具体体现。一个良好的销售团队亦是项目成败的关键所在。面对多变的市场环境，面对较大的市场竞争压力，创新营销应是项目所面临的巨大机会之一。 3.4项目所面临危险（T） ? 宏观因素：宏观政策的影响，房产价浮动，网站、电视、报纸等媒体的连续报道无疑加剧了民众对于房价下行的意识。 ? 竞争因素:后期