XX年写字楼市场预测分析.docVIP

2005年广州写字楼市场预测分析 　　从市场的大环境来，中国入世、北京申奥成功、CEPA协议的签定、泛珠三角洲战略的提出以及广州申亚成功等一系列利好消息的颁布，对广州的写字楼市场的刺激十分明显，今年市场对写字楼的需求呈大幅度上升的态势，特别是与上述有直接联系的贸易、会展、科技、服务等行业对广州写字楼，特别是高档写字楼表现出强大的需求欲望。经济环境的持续发展，更是吸引了国内外500强企业在广州设立办事处，甚至华南、全国的地区总部的意向。　　一、近年广州写字楼市场回顾　　（一）广州2002-2004年写字楼供求分析　　从2001年初，广州市写字楼市场开始呈现出强劲态势，新供应面积、成交量和成交均价皆呈现阶梯性增长。经过近几年的调整和消化，写字楼空置率明显下降，2002年为22%，远低于1996年的47%。部分高档写字楼更出现了供不应求的局面，如中信广场、电子大厦、东山广场等出租率接近95%。随着空置率的降低，租金水平也有所提升。　　到了2003年，随着中国加入WTO和CEPA的签定，市场对写字楼的需求仍然呈上升趋势，而市场的供货量也急剧增加，广州市原八区写字楼预售面积更大幅上升，达38.4万平方米，较2002年上升61%。2004年上半年，广州市写字楼市场呈现出继续发展的良好趋势，办公楼完成投资4.62亿元，同比增长10.5％。同期推出的写字楼项目很多，大部分集中分布在东山区和天河区，销售价格大部分在7，000～9，000元之间。二手写字楼租赁宗数上升，租价也有轻微的升幅。 数据来源：广州中原地产研究部 　　从以上两个表可以看出，天河区的预售面积和成交面积仍然为全市之最，占原八区的预售面积和成交面积的一半以上。其次则属东山、海珠、越秀、荔湾四个区。 　　（二）广州1998-2004年一季度写字楼成交价格分析　　广州写字楼市场的均价走势由1998年到2001年都呈现稳步下降的趋势，到2002年，预售写字楼均价开始上扬，均价达9718元/平方米，是近五年来预售写字楼首次均价首次出现回升的状况。而到了2003年，预售写字楼均价又出现了较大幅度的回落，相较2002年，写字楼均价下降了20.86%，为7691元/平方米，是近五年来写字楼价格的最新低。到2004年的上半年，写字楼价格出现了微升，但是仍然保持在8056元/平方米这样的价幅，变化不大。 数据来源：广州中原地产研究部 　　分析近两年写字楼价幅下降的主要原因，主要是由于近两年上市的大部分写字楼项目的档次较低，集中以公寓式或中档写字楼为主，甲级写字楼项目并不多见，因而使价格出现一定程度的下滑。 　　二、2005年写字楼市场预测　　（一）2005年写字楼供应预测　　步入2005年，由于天河区有多个大型的甲级写字楼项目会进入市场，将会是写字楼巨量上市的一年，全市的写字楼供应量将会比今年有大幅度提升。根据中原地产的保守估计，2005年全市大约有70～80万平方米的写字楼进入市场。　　（二）2005年广州商务格局的分析　　在过去，当提到广州的商务区时，人们总是立即想起了环市东路和天河北，但随着广州发展的城市东移和南移战略，环市东和天河北商务区广州商务格局中独一无二的地位已经逐步淡化，但他们的商务地位将从核心转变为全新商务格局的策源地，一个全新的商务格局--大十字商务格局已经逐步形成。 图表提供：广州中原地产研究部 　　大十字商务格局中的纵轴是根据广州市关于中轴线规划的战略方针，规划确立起来的新型中央商务区，其以中信广场为中心，包括天河北、珠江新城西部、琶洲三个版块，随着广州大桥II、琶洲大桥的开通、地铁线的开通，这几个版块之间的联系将更加紧密地连为一体。从现阶段的发展态势来看，天河北商务氛围已经成熟，将作为中轴线商务区的起跑点；珠江新城的商务已经起步，随着区域配套的逐步完善，将成功做好天河北和琶洲之间的链接，成为大十字商务格局纵轴的核心。事实上自2004年下半年开始，已经有包括双城国际、华普广场、勤建商务大厦、发展中心大厦、保利商务大厦、信合广场等大量的写字楼已经先期陆续投入市场，而琶洲，由于琶洲会展中心以及新领事馆区的进驻，中洲中心、保利国际大厦的逐步投入市场，该区域的角色将着重于做好广州的政治、文化交流和会展中心。　　大十字商务格局中的横轴是自环市东为起点，向东发展，历经东风东、天河城到岗顶-五山地域。东风东地域是2004年商务最热门的地区之一，天誉商务大厦、东宝大厦等一系列全新写字楼的推出，大大丰富了该区域的商务氛围、随着这一发展的态势，该区域2005年将继续有大量的写字楼推出市场，比如锦城花园写字楼项目、粤电大厦等，所以东风东地域将2005年将继续保持良好的发展势头。岗顶-五山地域是大十字商务格局横轴中特别值得一提的区域。该区域以科技研发为