XX年凯里市金泉湖地块市场定位报告.docVIP

凯 里 市 金 泉 湖 地 块 市场定位报告  目 录 调查问卷说明篇 2 一、调查目的 2 二、调查内容 2 三、调查方法 3 城市概况篇 5 一、凯里市概况 5 二、城市经济 8 三、城市交通 20 四、城市规划 22 地块篇 23 一、凯里金泉湖地块项目概况 23 二、地块周围环境 24 三、地块SWOT分析 26 房地产市场篇 28 一、房地产市场现状 28 二、房地产开发情况 29 三、房地产市场供需状况 30 四、房价迅速增长 32 五、目前市场产品基本情况 35 调查问卷篇 54 定位篇 68 一、项目整体定位 68 二、产品总量设定 69 三、产品类型设定 69 四、规划形态设计 69 五、产品风格设计 72 六、产品形态设计 74 七、户型配比与设计 76 八、景观设计 77 九、社区配套 78 十、商业规划 79 十一、酒店 79 调查问卷说明 一、调查目的 本次调查的主要目的是紧紧围绕开发商的投资项目，调查和分析凯里市本地的经济、人口发展状况的信息，调查和分析凯里市房地产行业的整体竞争和发展状况的信息，调查和分析当前凯里市主要房地产项目的信息，调查和分析凯里市住宅、商铺的潜在消费者的需求特点、购买行为和对本案的期望与要求，从而为开发商凯里房地产项目的投资、设计、营销等有关决策提供相应的事实与信息支持，为公司进一步的项目策划和运作服务。具体调查目的如下： 1、分析凯里市经济和人口发展情况，分析凯里市房地产市场当前状况和发展动态； 2、分析凯里市竞争楼盘的主要情况； 3、全面了解凯里市当前的住宅情况； 4、分析潜在消费者对住宅的心理需求和购买行为的特点，包括其消费意向、面积户型要求、考虑因素、期望价位等； 5、分析潜在消费者对本案的认同与意向，以及对本案的要求； 6、对项目进行投资分析； 7、根据调查所得到结果，综合宏观环境、行业竞争和消费者需求，提出项目的市场定位及操作策略。 二、调查内容 本次调查共分4个部分，包括宏观环境（经济、人口环境）调查、行业整体状况和主要竞争楼盘调查、住宅消费调查、城市商业调查，具体内容如下： 1、凯里市近年来的经济和人口发展变化情况； 2、凯里市房地产业近年来的发展变化情况； 3、凯里市主要竞争楼盘的发展商、开发规模、价位、主要户型、外观风格、容积率、开发节奏等； 4、凯里市住宅、商业的现状、潜在消费者的未来需求、购买决策的影响因素和对本案的意向； 三、调查方法 本次调查主要针对金泉湖地块项目，运用资料查阅、访谈与问卷相结合的方法，获取相应的信息，主要调查目标与途径如下： 1、为获取当地的经济、人口和房地产市场发展数据，我们走访了凯里市政府统计局、房管局、规划局等相关部门； 2、为了解各竞争楼盘的情况，我们实地走访了凯里市目前在建的多处楼盘，通过访谈和资料收集，了解有关户型、价格、规模、进度等方面的情况； 3、在充分的前期调研的基础上，设计相应的问卷，对住宅的消费特点进行重点调查。 （1）调查执行 共有5名调研员参加了该调查，现场的问卷调查和竞争楼盘调查于2007年7月20日-25日结束。数据录入、核查、整理、分析工作于7月31日结束，最后进入报告构思和撰写阶段。 （2）质量保证措施 为保证该项调查工作的高质量，我们认真对待调查各个环节的每一个问题，采取了以下保证质量的措施： 问卷设计前，先进行充分的前期访谈； 问卷设计中，由XXXX公司高层集体讨论决定问卷结构，问卷修订； 每天召开一次例会，沟通调查中出现的各种问题，并立即给出解决方法； 数据分析结果的含义，由XXXX公司高层集体讨论确定； 报告的结构和撰写要求由XXXX公司高层共同审定。 城市概况篇 一、凯里市概况 1、地理位置 凯里市贵州省东南部，是黔东南州的州府所在地，东经107°17′20〞-109°35′24〞，北纬25°19′20〞-27°31′40〞。东邻湖南省怀化地区，南接广西壮族自治区柳州、河池地区，西连黔南布依族苗族自治州，北抵遵义、铜仁两地区。这里为云贵高原东南边缘的苗岭山脉向湘桂丘陵盆地过渡的地段。距离省会贵阳190公里。 2、城市规模及人口 总面积30300多平方千米，2006年年底人口为46.48万，有苗、汉、侗、土家、布依等38个民族，少数民族人口占全市总人口71%，其中苗族占总人口61%。 3、行政区划 黔东南州辖凯里市及麻江、雷山、丹寨、黄平、施秉、镇远、三穗、岑巩、天柱、锦屏、黎平、从江、榕江、台江、剑河15个县和凯里经济开发区，共有116个乡、90个镇、5个街道办事处、3550个村民委员会、195个居民委员会。 4、地势特征 凯里所在的黔东南地势西高东低，海拔最高2179米，最低137米，境内沟堑纵横，山峦延绵，重崖叠峰，雷公山、云