XX年临沂市普村项目调查报告.docVIP

临沂普村项目调查报告 调查时间：07年4月7日至8日 经过两天的调查，我们从微观角度，针对站前农贸市场和小吃一条街的商业、租金和人文几个方面进行了初步调查。采用收集资料、走访观察、反复求证的调查方法，获取了第一手原始调研资料，并通过对有关原始数据进行分类、汇总和统计，进行了分析与研究，形成了本调研报告。由于我们的能力有限，经验不足造成本报告中不可避免的存在诸多问题，我们将在领导的指示下继续改进。 项目概况 项目基本情况 项目位置 该项目位于临沂城南部，紧靠火车站。南到海关路，北临金源路，东到凯旋财富广场（三通一平，没有开工），西接站前农贸市场，农产品批发零售氛围浓厚。虽然本项目为普村改造项目，但是位置较好：交通便利，市政配套完善，原有商业氛围浓厚，人流量大。 项目开发现状 本项目为普村村支部与玉山置业集团合作项目，用地范围、性质基本定性，但还需进一步完善。 拆迁工作基本完成。根据现场观察，该地块内部拆迁已经基本完成，但沿街店铺还在经营之中。 第二节　项目区域微观状况 商业情况分析 一、站前农贸批发市场 商铺总计：960家左右。小摊位540个，商铺420家。 1、金源路沿街店铺共有45家，面积在15——20平方米之间，租金在800——1000元/月。月收入在1500—2500间。 店铺经营范围：副食品批发，水果批发，小饭店 2、农贸市场内部： 大棚市场：大约有200个摊位（早市期间与平时相比，摊位变化较大，此数字为均值），每个摊位为1.5—4米，租金为3元/米（天）。商铺月收入在2000元----2500元之间 露天摊位：有400个左右，每个摊位1米---3米，管理费2元/米（天），3米左右的批发商在140个左右。1米摊位为小摊位，经营者多为50岁以上的老人，经营种类单一，销售量少，每天 收入在20元以内，不具备置业条件。三米左右的摊位业主为中等商户，年龄在30——50间，善于经营，每天收入在70---100元每天，有一定的置业意向，可定为我们的潜在消费者。 内部门头房：77个 ，底层一间面积在15——20平方米之间，单独租赁门头价格为600元/月，上下两层为1000元/月。经营状况较好，每月收入能保持在2000元以上，具有一定的投资头脑，购买新上铺的意向较强，可作为我们的重点客户。 调料粮油区：门头房38个，底层面积在20--25平方米之间，上下两层一起出租，租金为1000元/月。零售效益一般，大都为批发，经营情况的隐秘性较强，收入状况不清。 水产摊位：摊位8个，经营状况一半，日收入在50元左右，对购置商铺不感兴趣。 水产品门头房：10个，门头房面积为10---20平方米，租金为600----800元。零售效益一般，大都为批发，经营情况的隐秘性较强，收入状况不清。 √综合分析： （1）该农贸市场经营情况良好，商业氛围很浓厚，市场根基深。市场内汇集了大小八九百个商贩，各个摊位和门头基本上被租赁一空，甚至在市场内部已经无法行驶小型机动车。商品种类齐全，从蔬菜到肉食各类农副产品一应俱全，不仅新鲜，而且便宜。 （2）原有规模已经不能满足商户的需要，整体环境可以用脏、乱、差来概括，这种现状已经限制了市场内食品和副食品商户的发展，与城市的发展也不同步。门铺狭小，店主多将货物摆放在过道上，店内基本放不下给类商品。几乎没有空置商铺，新商贩几乎无立足之地，限制了市场的扩大。 （3）目前，各个商铺和摊位的单价虽高，但总面积都不大，租金总额也较小，商贩们对租金总额的承受能力较小，不利于我公司开发大面积的商铺，这一点公司在开发过程中应特别注意。经调查，商贩们对租金总额的最大接受能力为1500---2000元左右。 四、临街店铺最受欢迎，农贸市场内外店铺的价格相差近一倍，这一点值得公司注意。在开发过程中也应尽量考虑增加临街店铺和亚临街店铺。 3、小吃一条街 共有商铺100个，其中有店铺有62家，面积在10----20之间，租金在500——800元/米。小店铺居多，条件较为简陋，但经营种类较多，并且价钱便宜。临时摊位有38个，多为1米——2米，管理费为2元/天。 √综合分析： （1）整个小吃街档次很低，卫生轻快很差，无法吸引城市居民前来消费。目前的消费者仅是农贸市场的商贩和附近普村的居民，消费水平较低。商铺的经营状况一般，大部分店铺在支出日常开销后，略有盈余。 （2）开发潜力巨大。本区内人流量大，给小吃街的发展提供了良好发展前景。经我公司开发整理后，其知名度和用餐环境将会大大改善，必然能在原有的基础上获得长足的发展，将现在的小吃街改建成美食城的开发前景很好。 （3）小业主对店铺租金总额的承受能力，也是我们应该注意的问题，如果店铺面积过大，租金总额过高，这些小商家势必会流失，影响整个项目的商业氛围。店铺的面积也不