XX年力臣遵义项目产品定位研究.docVIP

第二部分：区域房地产市场分析 一、遵义市房地产市场发展概况 遵义市 2010年前11月固定资产投资额达349.92 亿元，比上年增长5.5%。房地产开发所占比例较去年有所上升，达到10.5%。 2010年前11月全市房地产开发投资额/固定资产投资额指数达到0.11，【指标比值：正常区间 0.22-0.28】该指标低于正常范围，说明遵义房地产开发投资占全社会固定资产投产比重较低，房地产投资还有较大的空间。 2010年前11月全市商品房新开工面积275.29 万平米，商品房施工面积879.87万平米，商品房竣工面积77.89万平米。施工面积较前几年都有较大涨幅，但竣工面积较09年下降了12.3%，这预示着2011年遵义房地产市场将有大批房源上市销售。 2010年前11月，国家的一系列宏观政策并没有对遵义房地产市场有太多影响，遵义市房地产交易市场依然较前一年平稳增长，销售面积继续上升。2010年前11月商品房销售面积达169.43万平方米，增长7.64%。 2010年前11月，遵义市房屋平均销售价格为2746元/平方米，比2009年的1929元有较大增长，涨幅达42％。 汇川区和红花岗区作为遵义市的主城区，两城区楼盘的销售价格均已超过4000元/㎡，由于市政规划的利好，作为未来城市副中心区的南白镇与龙坑镇，其整体均价亦达到3200元/平方米。 宏观市场小结： 供应分析： 从一级市场来看，未来三至五年内，市场供应量激增。 2010年市区及遵义县城一级市场交易情况 区域 红花岗 汇川 遵义县 总计 成交面积（㎡） 112732 261520 307701 681936 宗数 9 2 20 注：按照平均容积率3.8计，2010年成交地块，将推出总建面积约260万平方米商品房（不包括其它辖县），2011年仅保利地块就4500亩，恒大地块1100亩，加之前两三年剩下的百亩规模地块及未售体量，及其它知名房企的陆续进驻，未来三到五年内，投入整个竞争市场的商品房体量相当庞大。 从施工与竣工面积数据来看，2010年前11月全市商品房新开工面积275.29 万平米，商品房施工面积879.87万平米，商品房竣工面积77.89万平米。施工面积较前几年都有较大涨幅，但竣工面积较09年下降了12.3%。2011年遵义房地产市场将面临着大批房源上市销售的问题。 从房地产投资来看，2010年房地产投资额达37.8亿元。较09年连续两年下降，主要原因07、08年（特别是07年）连续两年的高增长造就了一个比较高的基数，加之金融危机的影响，需要用一段时间来进行投资消化。 需求与价格分析： 预计至2011年底遵义市全市总人口超过800万人。城区实际居住人口也超过120万人。人口年增长率在17.3%左右，刚性需求仍然占据市场主力角色。 而根据遵义市城市总体规划(2008-2030)的发展目标，到2030年，遵义市将新增13710万平方米住房，年平均新建住宅需求量为457万平方米。至07年开始遵义商品房住宅年供应量就均在150万平米左右，而07-10年四年累计成交面积623万㎡，市场目前需求量仍然较大。 在户型面积配比方面，目前遵义市场上楼盘主力户型为三房产品，绝大多数楼盘主力面积在100㎡以上，中小户型产品相对稀缺，存在结构不甚合理、供应结构失衡的状况。随着刚性需求量的不断扩大，中小面积产品的需求亦将迅速放大。 2010年前11月，遵义市房地产销售面积达169.43万平方米，销售均价达 2746元/平方米,从07年连续三年出现量价齐升；房地产发展势头比较强劲。