XX年力臣遵义项目项目开发战略研究.docVIP

一、市场竞争中的几种开发战略 1、成本控制战略 以低于竞争对手的总成本提供产品或服务，从而吸引广大消费者，在开发时，做好成本与费用控制，以及最大限度地减少开发研究、营销等方面费用，以较低的成本优势获得价格竞争力。在这种战略下，企业可能面对较强的竞争作用力，但却可以获得高于平均利润率的收益。这一战略的重点是：不断地寻求在不牺牲可接受的质量和关键特色的前提下降低成本。好的价值，相对经济的价格，是这一类型产品的核心卖点。 低价竞争的最大难点是如何面对日益高企的开发成本，包括土地成本及国家宏观调控间接转嫁到购房者头上的成本。 2、目标集中战略 目标集中战略，就是主攻某个特定的客户群，以更高的质量、更高的档次为某一狭窄客户群体服务。从而超越更广阔范围内的竞争对手。这一战略的重点是：产品属性或秒相关服务，从“好”到“卓越”，高级特色从“几个”到“繁多”。 这一战略，又称为“做得最好”战略，就是开发高端住宅，以其无与伦比的内在质量与档次形象，服务于城市高端人群为目标。“要做就做最好”，“方方面面都是精品甚至极品级别”，从设计、从配套、从质量、从服务成本都是极高。 在目前的市场上，每个楼盘的“楼王”级别产品都能得到较好的去化，且有相对较高的溢价，说明“豪宅”式的营销策略可以市场上有所作为。这种战略适合中心区域小规模地块，精耕细作操盘。 3、差异化战略——产品创新 市场永远是动态的，而竞争永远是存在并在发展中的，没有创新只有被淘汰，差异化战略是越来越多的企业获得成功的捷径，它是产品或服务与其他企业相比有一定程度的差异，通过某一环节的创新思维，从而在整个市场范围中具有独特性的内容。可以通过设计项目品牌形象、独特的产品定位、产品质量外观特色、客户服务等其他方面的独特性。这种战略的重点是：通过可信的方式，以产品创新吸引买家，提供给购房者不同于竞争对手的某种东西或价值，以走在竞争对手的前面。 差异化策略的最大难点是如何发掘项目的亮点，并将项目的亮点转化为购房者获得的附加价值。 在未来的房地产竞争中，差异化优势的战略将是一些作为楼市里的后起之秀、中小型企业的制胜之路，也将是推动本市房地产行业发展的中坚力量。 二、项目开发背景 处于同质化竞争向差异化竞争转型期，价格向上，高附加值将带来高溢价 遵义市房地产市场处于快速上升期。从表面上看，不断出现的叫好又叫座的项目在一定程度上提升了本市的人居水准，同时也带动了房地产市场价格的快速拉升。 不断攀升的房价背后，隐喻着在城市日趋发展成熟的背景之下，精英文化圈层逐渐形成，对生活要求的指数更高。但目前市场上绝大部分在售项目产品，无论明星楼盘“东欣彩虹城”，还是项目区块内的“万豪城”尚未摆脱初级阶段产品烙印，产品附加值鲜见，其建筑、户型、景观均有着较大提升空间。随着各大房地产企业品牌在本市扎根，如保利地产4500亩项目号称投资400亿打造文化地产旗舰，恒大城总建165万平方米以精装成品房区隔市场等，直接带动了本市房地产的变革与转型。 遵义房地产市场将进入一个崭新的阶段，全国品牌地产扎根本土，本省品牌地产如黔贵、中天继续扩张，实现着口碑和效益的双赢，在这种背景下如何选择我们的开发策略，将是我们首先要思考的问题。 三、对于本案开发战略方向思考 项目特点一：体量大，开发周期长 对应策略：规模化、分期开发，以丰富产品的产品线让本项目获得广泛的市场认可。 目的：控制成本，同时有助于项目特色通过反复讲解和宣传深入当地购房者的内心，有利于项目的去化。 项目特点二：既有品牌地产在前，又有众多中小地产企业竞争在侧。 对应策略：通过项目差异化产品的推出，通过长期广告推广，树立项目品牌形象与企业开发理念。 总结：本案开发战略方向初定为—— 差异化优势策略，并不忽视成本管控 运用这一战略至少具有以下两大优势： 1、由于差异化带来的独特性，顾客对产品或服务具有某种程度的忠实性，并能赢得顾客更大的信任，从而在与其他同类产品竞争上处于更为有利的位置。 2、可以增强本产品与其他产品讨价还价的能力，由于拥有了产品附加值，将提升购房者的心理价格，使其对价格敏感程度降低。 本案要充分挖掘项目独特的优势资源，整合资源建立项目的核心价值，充分实现产品创新，以独一无二的形象高姿态进入市场，并以项目的口碑为基础实现良性销售循环，为地产品牌的树立奠定坚实基础。 四、战略发展目标 我们的目标——从区域领跑者走向城市人居领导者 总体开发理念：做精品，树品牌 ——作为一个有远大发展规划的发展商，不仅要赚钱，更要做精品，树品牌； ——不是顶级价格，但必须抢占高档概念，塑造顶级品质。 项目体量大，采取分期开发战略，更有助于品牌成长。 采取分期开发战略，可以及时调整项目的定位及开发方向，同时在项目的推广中将项目的差异化策略强化宣传，为购房者提供高附加值，培育品牌； 以丰富的产品