XX年力臣遵义项目板块竞争市场分析.docVIP

二、板块竞争市场分析 汇川区和红花岗区作为遵义市的主城区，两城区楼盘的销售价格均已超过4000元/㎡，就整体均价而言，汇川区则超过了相对配套较为完善的红花岗区；同时也可以看出汇川区作为一个快速发展的区域，房地产行业也得到了较快的发展，未来几年会聚集较高人气，拉动其整体的经济发展成为必然的势头。 南白镇和龙坑镇作为遵义市规划中的副城区，两城区楼盘的销售价格均已超过2800元/㎡，就整体均价而言，南白镇以较为完善的配套高于龙坑片区；但龙坑镇以更靠近市区的区位赢得了投资者的青睐。 汇川区部份重点项目整体成交均价已达4042元/㎡，目前售价最高的鹭园达4630元、㎡，而相对较低的纳帕溪谷则是3490元/㎡。 红花岗区楼盘最高售价位4920元/㎡，大部分的楼盘售价也是即将达到或超过4000元/㎡，红花岗区在售楼盘整体均价达到4027元/㎡；较前一季度上涨了3.3%。 南白镇部份重点项目整体成交均价已达3100元/㎡，目前售价最高的黄金时代城和华诚都会均价都到了3200元/㎡，其中以地段占优的黄金时代城售价最高，成交价达到了3600元/㎡。而以安置房为主的太阳城则是最低：成交价在2200元/㎡；从整体看该片区楼盘价格开始步入“3000元”时代。 龙坑镇大部分的楼盘售价接近3000元/㎡。楼盘售价最高的为侨欣世家，靠着大范围的广告攻势卖出3600元/㎡，万豪城依靠区域内较为优越的产品力，价格从2600元/㎡一路升至3200元/㎡，而在2010年年底就售罄的“蓝水湾”由于经济适用房的定位以2200元/㎡垫底。 南白镇、龙坑镇主要楼盘规模一览 项目名 佳惠大厦 太阳城 黄金时代城 芳龄学府 华城都会 占地（单位㎡） 13000 93000 5000 24000 15000 容积率 10 8.6 10 8 10.1 总建筑面积（单位㎡） 135000 800000 50000 190000 160000 项目名 碧桂苑 万豪城 盛世豪庭 侨欣世家 蓝水湾 占地（单位㎡） 7989 112000 53280 40000 60000 容积率 2.5 2.7 5.6 4.7 2.6 总建筑面积（单位㎡） 20000 300000 300000 190000 160000 从容积率可以反映出：政府更加注重龙坑镇的整体规划，龙坑镇楼盘居住品质普遍高于南白镇楼盘。 南白、龙坑镇楼盘总体销售情况及客源 南白楼盘均价高于龙坑，龙坑的未来预期高于南白。南白作为老县城，消费群体多以当地人为主，以改善住房条件作为主因，消费者群体构成相对简单。就拿县城的已经一期售罄的芳邻学府来说,95%的本地业主足可以说明这样的问题。龙坑的置业群体相较之下就显得复杂，有看好龙坑当地前景的投资客，也有看中区位和价格满足住房需求的刚需族。如该片区的“碧桂苑”置业者既有江浙来该地的投资者，也有对市区房价无能为力的本地年轻夫妇。 南白楼盘倚靠地段优势，营销手法单一，营销投入少。相较之下龙坑的项目无论是营销手段还是营销成本均高于龙坑，这从侧面反映了南白销售要好于龙坑。南白与龙坑同样是2010年开盘的项目“太阳城”与“华南胜景”——“太阳城”以安置房为主，在低价策略下一期基本售罄；“华南胜景”由于地块规模太小，产品比较粗糙，目前销售情况并不乐观，一期现房销售率不超过70%。而同属于龙坑片区的“万豪城”从2008年开盘至今，一期售罄，总销售面积近10万平方米，销售周期较为漫长。 三、南白、龙坑镇商业发展态势 1、远景规划 最新的城市远景规划指出，南白副城区包含南白片和龙坑片，南白作为遵义县政治、经济、文化中心，应进一步完善和强化综合服务职能，成为规划区南部的生产与生活服务中心。龙坑片作为南白的拓展用地，是南白城市功能的延伸和补充，规划布置居住、办公、商贸用地。东部沿黔渝铁路的带型用地，布置产业用地。规划南白副城区用地17平方公里，居住人口约30万。 2、价格水平 由于城市商业消费力旺盛，楼盘商业体量普遍规划较大，社区内部的步行街也司空见惯，开发商看好商业前景，对于商业的期望值较高。目前南白的一层商业店面起价2万，龙坑蓝水湾店面7000元起。 部分新开发楼盘存在商业店面惜售的现象，如佳惠大厦、黄金时代城、华城都会的沿街商铺、都是不对外零星发售的。商业租金给付方式多为一年一付。 南白、龙坑镇经营店面调查一览 片区 店铺大小（m2） 年租金 每月收益(元/㎡) 按年投资回报5%测算其价格水平。（元/㎡） 地址 南白 25 20000 68 16320 消防大队对面打印店。 32 40000 106 25440 消防大队门面批发店 32 40000 106 25440 北街外贸鞋店 4 10000 208 49920 北街衣服店 30 65000