XX年中牟房地产市场调研报告（7.197.25）.docVIP

中牟房地产市场调研报告 （7．19-7.25） 共生地产机构 中牟概况： 地理位置： 中牟县位于河南省中部，东接古都开封，西邻省会郑州。全县总面积1393平方千米，总人口68万人 交通与通讯： 中牟交通四通八达，铁路、公路、航空优势集于一体，地理位置极其优越。连霍高速公路、G220线、陇海铁路、S102线自北而南梯次排开、横贯东西，S223线、万三公路纵穿南北。西连京广铁路、G107线，东接京九铁路、G106线。县城北距连霍高速11公里，南距郑州国际机场28公里，京珠高速、郑州绕城高速、机场高速在县域西南部交汇，郑汴城市快速通道正在加紧建设，年底即可通车，航海东路即将动工，交通十分顺畅便捷。 在1997年实现村村通油路的基础上，继续推进公路建设和升级改造，县公路通车里程达到1520公里，“四纵六横”的路网格局初步形成，通行能力不断提高。相继实施农村和城市电网改造工程，天然气管网基本覆盖新老城区，能源保障能力不断增强。连续15年夺取河南省“农田水利基本建设红旗渠精神杯”，农业生产条件明显改善。坚持加强基础设施建设，完善城镇综合功能，为经济社会发展提供了坚实基础。东区升级改造和西区开发建设稳步推进，县城建成区面积达到15.67平方公里，人口近10万人，城市道路43公里，人均绿地面积3平方米。先后建成新世纪广场、翠鸣园景区和11个街心花园，框架拉大，布局科学，功能完善，树立了良好形象。梯次推进小城镇建设，白沙镇、雁鸣湖乡被列为省级重点镇，白沙镇通过省级文明镇和市级绿色城镇验收，郑庵镇通过省级卫生镇验收，城关镇被国家文明委授予“全国文明镇”称号。 郑汴新区总面积约平方公里。在这条郑汴产业带上，中牟占了四分之三面积，它毋庸置疑地成为经济增长核心主战场和郑汴一体化的战略支点。 长期以来，农业大县中牟经济增长速度在郑州市所辖县（市）中。年前，在省会郑州所辖的县市中，中牟招商引资工作几乎年年垫底。郑州东进、开封西拓，中牟正经历着从“借势”到“谋势”的嬗变。 郑州新区和开封新区加速向大处发展，给中牟带来的不仅是产业的惊喜，郑汴一体化由此带来的“衍生产品”，房地产。 双向车道的郑开大道、商都大道，通连郑汴两市。大大小小的房地产开发商地，临近郑开大道和商都大道两旁中牟至郑州的地块，已被开发商。 以商都大道堤刘收费站为界，收费站以西靠近郑州区域房价大多超过元／平方米，而收费站以东，多在多元／平方米。而在2005年年初，中牟房价才元／平方米。，靠近郑州的白沙组团，有％的房子被郑州人购走。 1. 重点在售项目价格分析： 价格解析： 目前中牟县房产项目销售均价多在3000元/平米左右，以3000元为心理门槛。大部分楼盘对外报价3300元/平米，但打折后实际成交价在3000元/平米,。部分高端楼盘则集中在3800元 — 6000元/平米（多层电梯洋房或别墅），售价较高的楼盘主要分为两大类，第一类为占据非常优越地段的楼盘，例如郑东宽HOUSE、郑东新世界的优越区位。第二类为所处地块风景优美、开发商经营多年的品牌地产大盘，例如金帝城，水木清华，开发商在中牟经营多年，口碑、产品规划等均较佳。 从目前整体中牟房价分析，楼市整体仍以中低端为主，跟据对市场监测，10年新入市高端楼盘明显少于中低端楼盘，随着10年住宅投放量的增加，市场竞争会更加激烈。作为新入市项目，在项目前期定位中需慎之又慎。从市场机会角度而言，区位佳、中等价格（2700 — 3200元/平米）的高性价比楼盘将会成为市场机会点，但具体项目品质、定位需要对市场做严密调研分析后才能更贴切市场。 2. 重点在售项目建筑形态分析： 建筑形态解析： 从目前市场在售项目建筑形态分布情况综合分析，目前中牟市场除了个别楼盘外，绝大多数以多层为主，而一些小高层、高层项目，如恒通假日风景花园、星城国际情况均欠佳，显然，小高层、高层产品在中牟当地市场接受程度有限。 中牟置业者的居住习惯主要为多层为主，高层楼盘的建设主要是因为前几年部分开发商高价拿地，造成楼面价过高所致。从市场角度考虑并结合目前购房者需求，建议开发商正视客户的真实需求，对产品谨慎定位而不是一味做大求全，结合市场真实情况，做出最适合购房者需求的产品。 3. 周边重点在售项目基本情况： 水木清华项目市场调研表 楼盘概况 推广名称 水木清华 开发商 郑州鸿运置业有限公司 郑州同盛机构 地理位置 中牟县商都大道与宝峰街交汇处南100米路西 香港大洋集团 售房部电话 037160217777 住宅类型 〇普通住宅〇酒店式公寓〇别墅〇商业 占地面积 90045平方米 48% 建筑面积 200000平方米 2.20 在售户数 50户 开发现状 结构封顶 规划户数 600户 公建配套