XX年北京通州新城价值研究报告2.docVIP

CRRC：通州新城价值报告 前言 　　随着中国经济的发展，作为首都，北京的影响力不断上升，城市规模也逐步扩大。在城中心承载能力有限的情况下，城市中心功能区外移成为必然选择， CBD东扩是其重要表现。通州区位于北京市东部，邻近CBD，是北京通往天津和唐山的门户，同时也是北京市参与环渤海区域发展的重要基地，因此通州新城成为继城八区之后的又一个城市中心区是其必然选择。 　　早在2007年北京市政府就批复了《通州新城规划（2005年-2020年）》，此后通州区政府致力于新城的改造建设，近年来通州新城在市容、市貌和各项公共事业方面都有较大改善。新城交通设施的完善，邻近CBD的区位优势及其房价低廉的特点吸引了较多CBD白领到此置业，近几年通州新城房地产市场均有较好的表现。而现实的需求使，通州新城亟需要相关产业的支持和经济的拉动。 　　2009年11月20日北京市委领导对通州区进行调研后指出新城建设是2010年全市的重点工作，此后北京市委市政府对通州新城的发展给予高度重视，新城规划由此提上日程。随着两会的召开，在建设国际化新城、通8条地铁、北京“副中心”、比国贸三期还高的“京东第一高楼”、北京东站在此设站等“利好”消息的刺激下，通州楼市开始躁动，新开楼盘均价超过两万，二手房价格频频上涨。多数消费者对新城区域房价看涨的预期逐渐增强，新城房地产市场的发展也越来越受到人们的关注。 　　规划对新城未来房地产市场走势有何影响？本区域的投资价值何在？……一系列问题成为各方关注的焦点。为了回答这些问题，中国不动产研究中心发布通州新城价值报告，希望从区域背景、市场表现和区域特点等方面对通州新城投资价值进行深入分析，以期为各市场主体做出决策提供参考。 一、新城概况 　　1.地理位置·首都新门户 　　规划中的通州新城位于中心城、顺义新城、亦庄新城的中心位置，处于长安街的东端点以及北京规划发展的东西轴线与两个发展带的交点，紧邻北京中央商务区（CBD），距国贸中心13公里，天安门20公里，是北京城市功能战略转移的重要区域。新城核心区位于温榆河、通惠河、小中河、运潮减河、北运河五河交汇处，规划用地面积48平方公里，包括核心启动区、协同发展区、生活配套区和发展备用区。其中运河核心区占地面积16平方公里，是文化底蕴深厚、环境景观独特、区位优势明显、适宜优先启动的重点区域。随着国家发展战略的实施，环渤海区域将形成跨越式发展，通州新城将成为北京面向环渤海地区的桥头堡。 　　2.交通条件·成熟路网 　　新城位于北京东部郊区，近年来在政府的不断努力下，通州新城的交通条件正不断完善。北京六环路和京沈、京哈、京津塘高速公路“一环三路”穿境而过，京通快速路和八通轻轨把通州和北京市区连成一体，京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交会。随着现代化交通体系的完善，新城区位优势更明显，由此吸引了较多CBD的白领到此置业。 　　京通快速路是现今通州新城通往市区的咽喉。但是由于去往燕郊、廊坊、天津、唐山等地的车辆也多从此经过，因此京通快速路交通拥堵现象较为严重。广渠路二期及朝阳北路延长线建成通车后，分流了新城去往市区的车辆，京通快速路的拥堵状况将得到有效改善。 　　作为“两广路延长线”的广渠路二期于2010年二月底正式开工建设。按照规划，广渠路二期西起东四环大郊亭桥，东至通州区界，全长11.2公里，主路上下六车道。从大郊亭桥起向东约2公里为高架路，并在东四环和东五环形成交互式立交。由于管线改动复杂，拟2011年下半年完工。建成后将和两广路对接，成为连接朝阳与通州的交通主干道。 　　3.教育情况·资源雄厚 　　通州教育条件与城八区相比尽管有差距，但在远郊区县中仍然处于前列。现有各类教育资源齐全，至2005年底，区域内有幼儿园所90个，小学107所，初级中学28所，九年一贯制学校6所，高级中学9所，职业教育学校10所，各类成人教育单位79个。 　　与小学教育资源相比，初高中教育条件更受关注。新城现有潞河中学、运河中学、永乐店中学三所重点高中，还有通州区第二中学、第三中学、第四中学等较为知名的中学。通州近年来在教育资源上也有较大的投入，如育才中学，北京二中分校，史家胡同小学，北京工业大学实验学院以及物资学院扩建等，改善了区域内的教育条件。 　　在新城规划中，优质教育资源的规划也被列为重点，致力于打造名校云集的新城，这将对未来新城的经济发展提供合理的教育结构支持。 　　4.医疗情况·不断完善 　　医疗方面，近年来启动了很多工程，包括潞河医院手术楼、疾病控制中心以及京哈医院和各乡镇卫生院的改造，使医疗条件和水平得到了较大的提高。新城现有较好的医院主要有：潞河医院、通州中医院、妇幼保健院和新华医院、骨伤医院等。 　　但是区域内多为二级医院，缺乏医疗条件较好的医院。同时，由