XX年南京安居西善桥项目提报.docVIP

导 言： 真诚感谢江苏安居高校置业有限公司的厚爱,予以上海宝名公司参与“西善桥项目”策划代理活动，我 司全体同仁极为看重本次合作机会！ 本着对双方公司品牌负责、对市场及消费者负责的原则，我司全体同仁以明确的目标积极承接全方位的 市场调研及市场定位工作。本公司特就南京市的整体宏观环境、政府规划发展方向的趋势、房地产市场现状 与区域市场发展趋势等综合分析。 分析着重于项目本身，从而提供一个全面、真实的项目市场发展的方向性思考，以便为贵公司决策层决 策提供参考。建立真正贴近消费者的市场体系，最大限度的减免风险，从而获得双赢的收获。  目 录 第一部分 南京房地产市场调查报告 第二部分 项目板块房地产市场分析 第三部分 可比性项目分析 第四部分 项目总体概念阐述 第五部分 项目SWOT分析及建议 第六部分 项目规划及定位的建议 第七部分 项目案名及项目VI提案 第八部分 价格策略 第九部分 市场推广策略 第十部分 营销业务管理策略 第十一部分 全程策划服务内容、进度及目标 第十二部分 项目负责人及成员介绍  前 言 在对本案进行分析时，一个关键性的问题：“用地性质”横垣于前。在仔细阅读江苏安居高校投资 置业有限公司关于“销售问题的补充说明”之后，本司出于对本司执行能力和安居高校资源整合能力的 信心。为了在合理控制风险的范围内达到效益最大化，在项目整体思考中，均按照正常商品房销售的模 式进行。 由于用地性质造成的：消费者信心、竞争力稍减、贷款问题、总价问题等种种不利影响，将统一集 中在本次提报“价格策略”部分中论述。 鉴于时间、熟悉度等方面因素，本次提报可能存在不完善环节，有待于在信息进一步完善后研判， 敬请指正。  第一部分 南京房地产市场调查报告 一、城市概述 南京是一座具有2470年历史的文化古城，著名古都，先后有十个朝代在此建都，它是我国四大古都之一、 国家级历史文化名城；江苏省省会，全省的政治、经济、文化中心，长江流域四大中心城市之一。原辖10区5 县，面积6597平方公里，人口537.44万人；其中市区面积975.82平方公里，人口300万人。南京位于长江 下游宁镇丘陵区，东距长江出海口300公里，西达荆楚，南接皖浙，北连江淮。境内江河纵横，低山丘陵起伏， 物产丰富，景色壮丽秀美，文物古迹众多，融山、水、城、林于一体。  二、城市发展状态 南京位于长江三角洲，作为中国最具发展潜力的区域和世界第六大都市圈，长江三角洲区域经济的发展 环境、发展空间被普遍看好，近年来长三角主要城市上海、杭州、苏州、南京等的发展速度明显加快，这些 城市的房价也跟着水涨船高。从政府的角度来说，当然是希望房地产持续、健康地发展下去。在历史上，南 京曾是民国的首都，这决定了南京具有很强的包容性。所以每年都有数以十万计的外地人来南京置业安家， 南京的房地产业的发展在全国都是属于名列前矛的，房地产业在南京这块热土上具有着非一般的潜力。  三、地铁二号线建设 地铁二号线总投资约105亿元，西起南湖路与雨润路交叉口 的中和村，沿线站点包括中和村站、元通路站、向兴路站、 所街站、集庆门大街站、茶亭站、莫愁湖站、汉中路站、上 海路站、新街口站、大行宫站、逸仙桥站、明故宫站、苜蓿 园站、小卫街站、孝陵卫站、钟灵街站以及马群站，全长近 25公里；二期计划东进至仙林大学城；三期计划西延至雨花 台区板桥地区。 本案地铁通达时间约在2009年前后。  南京房地产宏观状态小结 A）总体供过于求，局部供不应求 自去年五月份以来，市场购买需求于开发量同步增长，总体上有效需求不足，供大于求，但区别楼盘能在短期内 完成高度的销售，反映出市场无均衡性和开发水平的差异性。 B）开发商注重市场研究，但准确度把握不高 在市场环境逐渐严峻的前提下，有实力的开发商均投入力量仔细分析市场需求，以便进行产品定位，但在方法中 不能百分之百保证产品定位的市场准确度，造成部分产品滞销及同质化产品堆积。 C）经济“实”用房畅销，小康型小热销，高档住宅缓销，高档电梯公寓滞销 D）购买群体阶层性选择明显  E）购买者注重实表于品质共有的社区 最能取悦消费者的社区具有一定个性，有一定品味，注重性价比。 F）总价市场主宰一切 单价说明了社区品质高低，总价反映了真实的客户购买力，在有限的面积内，体会无限的生活品质是当今购房 的时尚心态。 G）竞争空前激烈 从国土局统计资料看，今后两年市场供给量将急剧增加，几乎每一个楼盘都有强劲的对手，较量集中在综和品 质性价比，开发商的首要任务不是赚取暴利，而是规避风险。 第二部