XX年南宁宝资通联行项目资源禀赋分析报告.docVIP

1项目用地内部调查 1.1 地理位置基地面积基地地形地貌状况状—民族大道与园湖南路转角，人流车流量大，有较高可视度，商务、商业价值高，城市景观对建筑造型及立面设计要求高。 项目地块规模较小，与东面、南面建筑距离较近，规划设计受到较大制约，应充分利用地块的规划设计条件进行设计，以确保地块建筑面积的合理产出量和物业使用效率。 2 项目用地周边调查 2.1 地块周边的建筑物及分类绿化景观 随着南宁新一轮城市建设的完成，特别是2005年南宁市政府关于民族大道沿线夜景亮化工程工作方案民族大道南宁当之无愧的景观长廊 南湖公园位于市东南面，是一个具有亚热带风光的水上公园。面积126.6万平方米，湖面占四分之三湖上有九拱桥、长堤、风景桥。 金花茶公园位于南宁市南湖大桥旁，全园以茶科植物为主，突出“茶族皇后”---金花茶的特色，以植物造园为主，以迂回曲折的溪流、自然起伏的缓坡分隔、组合空间，是国内少见的茶花专类公园。 2.3 环境污染状况 紧邻项目地块的有广西老干部活动中心、区直机关第三保育院、南宁市星湖小学、二十六中、广西幼儿师范学校。项目500米范围内还有广西图书馆、新华书店等文化教育设施。 医疗卫生 沿园湖路南行100米，有区人民医院星湖门诊部；从项目地块到医科大学第一附属医院、区人民医院的车行距离在10分钟之内。 娱乐、餐饮、运动 项目周边这类配套设施齐全。 宝资通综合研判： 项目邻民族大道，建成后将成为民族大道上又一标志性建筑，丰富民族大道的建筑天际轮廓线，应做好建筑立面设计。 周边良好的城市景观环境，提供了优质的商务办公环境。 项目周边完善的资源条件，成熟的生活配套，密集的产业集群为本项目的可持续发展提供了背景支持，项目从周边能较便捷的获得大量的可用资源。 麻村综合市场较差的环境和星湖小学的教学活动对项目有一定影响。在规划设计时，要做好噪音屏蔽设计。 园湖路人流量大，路面较窄。设计时应做交通流线分析，合理规划内部交通。 3项目地块交通状况及市政管线调查 3.1 地块交通状况 图3-1 南宁市路网图 项目地块北邻民族大道，东邻园湖路，两面邻路。其中民族大道是南宁市东西向的城市主干道路，纵向上通过园湖路与各个城区相连，与城市快速环道相连，保证了项目地块与各个城区及外部城市交通的便捷性。 3.2市政设施配套 项目周边市政配套设施成熟，道路、水、电、通信、排污系统均已到位。 宝资通综合研判： 项目地块位于十字路口角地，可以争取其他沿民族大道地块所不具备的进入性优势。 良好的交通、经济区位为项目的市场开发奠定了基础。 地块位于城市中心区，交通条件良好，市政、生活配套设施齐全。有利于提高项目产品的市场竞争力。 4项目基本技术指标分析 4.1 规划设计条件 地块规划设计条件：总用地约2930平米（合4.39亩），沿民族大道长度约60米，沿园湖南路长度约50米，用地性质为机关团体划拨用地，原计划申请规划设计指标容积率5.0左右，可以争取达到7.0左右，建筑密度约35—40%。 根据南宁市规划技术管理规定，参照临近地块的建筑构筑物项目地块的退让示意图（如图4-1） 图4-1 建筑退让示意图 宝资通综合研判： 高容积率的规划设计条件决定了本项目将为高层建筑。 较小的地块面积使项目停车配套问题较突出，只能通过地下停车加以解决。 项目地块邻路的边长较短，不利于机动车出入口的开设。开发商应积极向规划行政管理部门申请园湖路一侧的开设基地的机动车出入口开口（如图4-1），原因有二： 民用建筑设计通则中基地机动车出入口距道路红线交叉点距离不应小于70米的规定是针对大中城市的城市主干道，而园湖路为城市次干道。且南宁市没有针对基地机动车禁止开口距离做出相应的具体规定，根据一般城市的规定，沿城市次干道的禁止开口距离为40—50米。 园湖路邻项目地块的车道为交叉口交叉口进口停车排队 6 项目土地资源竞争优势评价 6.1优势 项目地块邻形象主干道——民族大道，并通过民族大道连接城市快速环道，与高速公路对接良好，与各个城区及外部城市的交通联系快捷，交通优势明显。 位于城市中心区，附近的星湖路以电子科技广场为中心的IT产业一条街有较大的商务办公、短期公干住店、移动公寓需求，为项目提供了相对稳定的目标客群。 地块方正、完整，内部无零碎分割，规划上有利于提高土地利用率。场地的物理条件利于工程建设。 较大容积率的规划设计条件保证了较大建筑面积的产出。高层建筑可以享受南湖等优良的城市景观。 6.2劣势 项目地块面积较小，限定了项目的规模。 较小的地块面积和较高的容积率，造成停车配套紧张的问题。 邻路的边长较短，对项目机动车进出口的开口有较大影响。如禁止开口使项目地块的可进入性差，严重制约项目的发展。 6.3 优势的继承和劣势的化