XX年合肥市写字楼市场研究分析报告.docVIP

合肥市写字楼市场研究分析报告 **地产顾问机构 2008年10月 第一部分 国内写字楼市场概述 一、写字楼发展情况 写字楼物业是伴随着我国改革开放而出现的一个新型产业，管理之初，基本上是引用了酒店业的管理模式。随着市智能化商逐步形成了自己的物等所提供的，用于商商利用空商便于商越管理 二、国内写字楼地产的发展趋势 市 不同密切相崛起，而以北京、上海、广州、深 90 年代末期相字 从国内写字楼的开发经营模式来看，写字楼产品的投资特性将逐步显现。在市场化程度不高的时期，国内企业建造方式在各城市中低束。力表品牌。高品 高品三方面， 建筑硬件注重 写字楼发展的重要趋势是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文化娱乐等丰富的共享行,使客小 中不高。面 60-150 平米的易；第三科技企 总体来看，随着写字楼的专业化更加清晰，成长性办公写字楼发展迅速。这类写字楼以中高档为主，物业管理水平不高，客源充足，租售全球 500 强中有 300 家左右在中 100 多家，一些致力于在中刺激中 第一阶段 1993－1996 盛安大厦、新鸿安大厦等 缓慢 第二阶段 1997－2001 金城大厦、润安大厦等 较快 第三阶段 2002至今 财富广场、CBD中央广场等 较快 通过对合肥市写字楼市场的发展历史情况的调查研究，可以看出： ■ 第一阶段：以盛安大厦、新鸿安大厦为代表，作为合肥市第一批写字楼，该批写字楼发展的起点低，品质较差、功能欠缺。随着新型写字楼的蓬勃发展，该批写字楼在未来将难被淘汰的命运。由于该阶段真正的纯写字楼很少，很多公司一般租用行政单位多余办公用房。 第二阶段：该阶段的写字楼兴建政府相关部门、国有企业、私营企业。这也表示着写字楼开始由计划向市场的转变，改变了以往都是以单位为写字楼兴建方的现象以金城大厦等为代表写字楼大都位于商业配套较为完善的市中心，无论从规模以及品质、物业，都比第一阶段的写字楼有明显的进步。但是此阶段的写字楼由于租金不高，办公成本比较低，形象上可以满足中小企业的要求，所以会得到成长型企业的青睐。一般只租不售，还称不上真正意义上的写字楼。自200年以来，合肥市写字楼迎来新的发展，以天徽大厦为代表拉开了合肥写字楼正式对外销售的局面，并且创造了合肥写字楼销售的良好佳绩，改变了以往只租不售的局面，进入了真正意义上的市场化。这一阶段的写字楼整体设计标准上要高于前两个阶段，但是也存在设计标准低下的产品，如：美地阳光大厦。 此阶段的写字楼在产品质量和内部配套上都有所提高，出现了硬件配套较好的写字楼如财富广场，但是在日后的使用中出现了物业管理水平低下、交通拥堵、停车位不足等一系列的问题，产品宣传也仅仅停留在产品的质量上。此阶段部分写字楼硬件上达到了甲级写字楼的标准，但是软件上存在比较严重的问题，从而使整体品质下降。 ◎ 合肥市城市经济发展水平和速度影响着商务活动程度，进而影响市场对写字楼物业需求； 合肥市城市经济发展的不平衡，影响着合肥市写字楼市场的发展 合肥市不同沿海城市，经济发展相对缓慢，产业结构不合理，制约合肥市写字楼发展的重要因素之一； 合肥市写字楼普遍存在物业管理水平不高，内部商业配套缺乏，停车位不足等问题，是制约写字楼品质提升的重要因素 合肥市写字楼总体品质不高，物业环境较差，在九十年代中后期批新的汰。 2004 年化，以“”、“中”、“ CBD 中央广”等售面升，肥新局。比如：中和配套的重求。因此，合肥截止目前，合肥市的170万㎡。而合肥品理不平衡的矛盾：一方面一大批在售看出合肥市 2005 年底 69477 ㎡，增到了 2006 年上半年， 51796 ㎡，下降幅度 25.4%。 2006 年合肥市 随着城市经济的发展，合肥正面临“中部崛起”的大好“长三角”部分融、中介服肥峰期。，合肥市明市 三、合肥写字楼的分布特征 从现状来看，合肥的写字楼主要集中在一环线以内的庐阳区。主要是因为，该区域是合肥的中心，交能便利、配套完善、商业氛围较浓。其中一部分分布在长江路沿街，如中央广场、仁和大厦、招商大厦等。另外有一部位于市府广场附近，如天徽大厦、科技大厦等。北二环的财富广场沿蒙城路的润安大厦、徽商国际大厦从合肥写字楼一个中心，的格局。：中心内主要集中老的写字楼，而主要分布着新的写字楼。一环以外的写字楼，零星分布于合肥蜀山区、包河区、瑶海区，对商业板块的依附较为明显。如安徽国际商务中心与黄金广场都位于合肥市IT行业集中的区域。由于写字楼本身的特性，在合肥市二环以外，只有高新技术开发区有少量的写字楼，其它区域几乎没有有专业化写字楼的分布。A、 合肥市老城的不合理影展，无法形成B、路沿 根据合肥市市新的政治、文化中心，行政 2005 年市中心的建成及省、市“新城”、“”、 “”等“集群”无疑政“商”。