XX年四川省新繁镇项目产品定位建议书.docVIP

新 繁 项 目 产 品 定 位 建 议 书 成都尚智房地产代理有限公司 二零零八年十月二十七日 目 录 前言及思路 3 一、新繁区域市场及房地产市场现状 3 1、新繁的历史 3 2、新繁的文化 3 3、现在的新繁 4 4、新繁的基础设施建设 4 5、新都2007国民经济和社会发展统计相关数据 5 6、新繁房地产市场 7 7、成都代表性楼盘产品分析 11 二、繁崇路和家具大道调查 15 三、项目位置调查及地块分析 16 1、项目位置调查 16 2、地块分析： 16 四、宏观政策、经济 17 五、项目建议 18 1、规划建议： 18 2、产品主体建议： 20 3、配套建议 23 4、小区景观建议： 23 5、开发节奏建议： 25 五、新繁项目媒介推广策略 25 1、广告的基调 25 2、广告诉求点 25 3、楼盘的命名 25 4、VI、CI系统设计 26 5、广告周期安排 26 6、新繁项目项目推广预算表 30 六、后记 32  前言及思路 产品的定位是要解决怎么开发，是一个方向性问题，有了正确的方向是走向项目开发成功、利润最大化的的关键，这离不开项目前期强有力的市场调查，然后融会贯通的加以统计、分析研究，结合开发投资估算，项目成本测算，找出一条适合自己发展的路，首先第一步工作：调查面：即区域市场及新繁房地产市场现状，其次是线：沿做项目的两条街（繁崇路和家具大道）的现状及发展规划;第三是我们项目这个点，第四是分析体：宏观市场和政策市场。从中找出我们的规划、主体（户型配比、物业形态、色彩达配）、配套、交房标准、开发节奏、物业管理、媒介推广方面的突破点，找准自己的方向，做出产品实施建议。 一、新繁区域市场及房地产市场现状 1、新繁的历史 新繁镇是四川省历史文化名镇,距今约2800多年历史。公元前8世纪，蜀王杜宇设繁县，归蜀郡管辖，三国时期，姜维屯垦，更名“新繁县”。1965年，新繁、新都两县合并为新都县，改新繁县为新繁镇。 2、新繁的文化 2.1人杰 新繁是东汉著名学者和教育家任末、宋代龙图阁学士梅挚、元代宰相张惠、清初著名思想家费密、“五四”文化名人吴虞、当代文豪艾芜、著名作家哈华、神学家袁珂、革命家和清华大学教授刘弄潮的故乡。 2.2地灵 镇内有全国唯一保存完好的唐代园林——新繁东湖公园（距今1200多年历史），被誉为“西蜀名园”。还有汉传佛教古寺龙藏寺，属于我国少见的“一半子孙庙、一半丛林”性质，现存明代壁画，是四川明代壁画中内容最丰富的一处。另外还有双忠墓、华林寺、殷商遗址水观音、吴虞故居、吴虞墓、三会院等文物保护点。 3、现在的新繁 新繁镇是四川省历史文化名镇，是国家、省、市、区四级重点镇，成都市13个优先发展的重点镇，成都市生态工贸卫星城，新都区的副中心。 新繁镇位于成都市区20公里卫星城圈层上和成都、郫县、彭州、新都四个城市构成的“菱形”结构中心点，在成都市总体规划中被确定为成都市都市区。全镇地势平坦、地质稳定、环境优良、水源丰富、四季分明。平均海拔536米，相对高差5米，属亚热带湿润季风气候，平均气温16.2摄氏度。全镇幅员面积 81.5平方公里，其中城区面积5.67平方公里，耕地面积6.7万亩。 （以上资料四川旅游网收集整理） 从新繁的历史背景和文化从中找到对我们项目有用的关键词：“西蜀名园东湖园” “三国姜维名新繁” “四级重点卫星城”“离蓉市区20千米”我们项目要注入灵魂的东西，在我们的VI，楼盘命名、广告基调、诉求点都要融入文化。虽目前新繁已有以东湖命名的楼盘，但还是做得不够，我们应该升华，以“西蜀为抬头+案名”引入蜀文化、三国文化，与现代文化找到平衡点，又现代、时尚，又不乏低蕴;还可在“离蓉市区20千米”的基础之上找些我们的诉求点，如：“向西驱车一千秒，西蜀贵园一刻到”（按80公里/小时算）来吸引部分成都潜在客户等等。 4、新繁的基础设施建设 目前，成都至新繁可通过：北新干道———天斑路———大斑路鸦雀口———老成彭———成彭高速———新繁; 沙西线———团结镇———新犀路（荣校路）———新繁,因成彭高速与成都的连接路段太远，制约了交通的便捷，为此：成彭高架桥改造工程已于2008年4月底开工，高架桥主线向北依次跨越金府路、三环路、铁路西环线、东风渠，穿越大丰镇，至外环路内侧下地，连接成彭高速公路。全长7.9公里，高架桥为双向六车道，桥宽26米，桥下净空7至9米。 根据成都市建委网站公布的内容显示，成彭高速入城段施工大体分为四个阶段：三环成彭立交桥的改造，拓宽施工便道；基础及桩基施工；高架桥上部结构施工；底层道路排水及市政管线、绿化、路灯等配套设施。高架桥部分2009年9月30日建成通车，待此高架桥全线贯通，将大在缩短交通时间，这也是此线周边镇和我们项目发展的契机， 为此，我们项目的目标客户不