XX年广州琶洲某项目投资分析.docVIP

房地产项目投资分析 ————琶洲项目 1．项目基本情况 1.1 项目概况 本项目位于琶洲国际会展中心南侧，编号为PZB1402。总占地面积为76506M2，容积率规定为3.5，性质为行政办公用地。 1.2项目主要技术经济指标（详见表一） 规划用地 76506M2 建筑占地 27828M2 总建筑面积 267771M2 建筑系数 36.4% 建筑容积率 3.5 绿化系数 40% 广场、道路、停车系数 23.6% 各类物业分布表（表二） 8.1 写字楼 156460 8.1.1 东塔写字楼面积（5-58） 111724 8.1.2 西塔写字楼面积（5-38） 44736 8.2 商场(娱乐场、健身房、餐厅、会所等） 48176 8.2.1 东塔商场面积（1-4） 8276 8.2.2 西塔商场面积（1-4） 5264 8.2.3 裙楼商场面积 25000 8.2.4 地下室商场面积 　 a 东塔地下室（1层） 2069 b 西塔地下室（1层） 1316 c 裙楼地下室（1层） 6251 8.3 车位 1168 8.3.1 展厅地下车位 606 8.3.2 露天车位 241 8.3.3 裙楼和东塔、西塔地下第二层设为车位 321 8.4 展厅面积 72771 8.5 裙楼、东塔和西塔的地下第2.5层为机电、设备中心 4818 2．项目开发宏观环境分析 2.1广州经济环境 2.1.1广州经济发展状况 2004年广州市的国民经济持续快速增长，呈现“速度快、结构优、质量高、动力强”的良好局面。据初步核算，2004年全市生产总值(GDP)突破4000亿元大关，达4115.81亿元，综合经济实力迈上新的台阶，比上年增长15.0%，连续两年增长15%以上。 （上年=100） 年份 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 GDP 113.1 113.2 113.4 112.7 113.2 115.2 115.0 人均GDP 111.6 111.6 111.2 110.5 111.7 114.2 113.7 2.1.2广州城市化进程 按照“南拓、北优、东进、西联”的城市发展战略，拉开建设，新区先行，以新区建设带动旧城改造，新城区的建设逐步展开，山水生态城市框架基本确立，成为国内最适宜创业发展和生活居住的大城市之一。?加强城市基础设施配套建设，推进生态环境与绿化景观建设，全面改善城乡环境质量，塑造岭南特色城市新形象。2005年，城市人均道路10平方米左右，自然保护区覆盖率10％，建成区绿地率33％，城镇居民人均公共绿地面积10平方米，城市环境综合指标85分中央经济工作会议确定2005年宏观经济政策采取“双稳健”的取向，即由前期实施的“积极的财政政策和稳健的货币政策”转变为“稳健的财政政策和货币政策”。2005年的投资调控政策不仅要在“两个层面”做到“有保有压”，更要采取灵活的措施，一方面，要抑制、防止房地产和城市建设投资继续过快增长，另一方面，又要防止投资增长下滑过多，主要是为民营投资创造更为宽松的环境，推进投资的市场化。　　国家将继续加强和完善土地调控和信贷调控的杠杆作用。继续从严控制非农业用地的供给，抑制房地产和城市建设过度扩张，从源头上继续遏制投资过快增长。　另据了解，广州近期建设用地供应总量为135~218平方公里，新增建设用地指标90~150平方公里。广州对非市场性的开发建设以政府投入为主，如市政基础设施、道路交通设施等。而对于市场性的用地则以市场行为开发建设为主，但对其总量加以控制，制定开发政策，同时在存量上保留一定的弹性。?近年来，一些外资保险公司、外资银行、外资航空、外资物流等开始进入广州，公司规模比之前要大得多，租用的写字楼面积也非常大。随着中国对外开放领域的增多，开放范围的加大，将会有更多有实力的国际大公司进入广州，对广州写字楼，特别是一些高档次写字楼的需求会大大增加。由于外国资金流入，广州市甲级写字楼租务相当畅旺，因而，优质写字楼的平均售价和租金指数继2004年的升幅之后又有强劲增长。其中售价指数在年上升3%的基础上，年上半年上升了7%；租金指数更是在2004年7%的升幅之上再上扬了9%。需多供少，在第二季度甲级写字楼平均租金上升6.5%。甲级写字楼的销售市场同样呈现缺货第二季甲级写字楼平均售价上升5.1%。 年上半年，广州市的甲级写字楼空置率大约为4%，而去年则为10%。来自中原地产的数据