XX年度乌鲁木齐写字楼市场调研情况.docVIP

2011年度乌鲁木齐写字楼市场调研情况汇总 市场分析： 1、写字楼类型： 专业型：比如本案和之前号称“南中泉、北盈科”的写字楼就是这类专业写字间的代表，这类写字间较能吸引大中型企业入住，客户购买意愿比较强烈 酒店型：例如银都酒店，这类型写字间主要吸引中小型商务公司，客户以租用为主 商住两用型：目前乌鲁木齐众多的高层、小高层都有涉及，适合创业型企业，客户购买可能性略低于租用性（特别是红十月小区、南门国际城、日月星光小区等）。 2、各类写字间在市场的比重 二、专业写字楼路线图 我们要思考的是如何在区域竞争中取胜，如何在项目竞争中取胜 三、专业写字楼的市场利好 目前，乌鲁木齐的专业型写字间和商住两用型写字间都有大幅的增长，酒店型写字间的市场份额逐年下降 将会有更多暂时委身于酒店型和商住两用型的单位，出于政策（比如住宅限商令）发展和形象的需要选择进驻专业写字间 再由酒店型以及两用型慢慢朝专业型发展过度。 四、专业写字楼的两种类型 1、业权分散型 优点： 对产品配套要求相对较低，能降低一定开发成本，同时单位产权面积较小，客户选择范围较广，项目去化快 缺点：因业权较分散，客户素质差异较大，管理难度较大 2、业权集中型 优点： 产品配置较高，能满足客户办公要求，同时业权较为集中，客户素质相对较高，便于管理，办公楼自身可持续发展性较强 缺点： 单位产权面积较大，客户选择面较窄，项目去化难度较大 五、乌鲁木齐主要写字楼摸底： 1、时代广场基本资料 总建筑面积：285000平方米： 地上建筑面积：235000平方米 商业面积：70106平方米 由四座超高层塔楼及两座商业裙房组成，地下车库两层。 ABK大厦（办公楼）：44100平方米---专业写字间，只针对大客户出售 O-HOME大厦（公寓楼）:33930平方米 ----针对小客户出售 H-OFFICE大厦（公寓办公楼）：86864平方米----针对大客户、大中型客户 注：广汇集团开发建设，号称西北唯一一家7A写字楼，09年开盘时均价8300元/平方米。目前为19000元/平方米 2、盈科广场基本资料 总建筑面积：90000平方米（2010年度均价8000元/平方米全部售罄）： 写字楼部分面积：24400平方米 住宅部分面积：30000平方米 其余部分：35600平方米 3、大成国际基本资料（目前只剩一层，不对外销售。09年均价6000元，目前22000元不出售） 总建面积：63022.41平米， 地上建筑面积53227.02平米， 地下9795.39平米 高度：99.95米，28层 楼层功能：地下3层——设备间、停车房 1-4F ——商业中心 5-28——写字间、设备间（3层） 六、项目区位： 目前，项目区域没有闲置的，可供销售的写字楼出售。并且，大成国际的均价已经突破2万2元/平方米。 七、项目地段（见下图）： 从区域上来看本项目不具备作为城市级商圈出现，同时项目正处于两大区域性商圈中间，这证明本项目也不具备区域商业条件。 八、客户定位及目标客户消费心理：： 大客户行业：石油、石化行业、煤炭、煤电、矿产、燃气、棉花、设计业院金融保险、大型进出口外贸、文化业、农资公司、内地省市和单位驻疆办事处、新疆联通等行政事业单位等 中小客户行业：中小型贸易公司、装修装饰业、培训咨询行业、中介业、中小型高科技行业 此类客户的消费心理： 注重物业区域地段价值 注重商务便捷程度 注重物业形象和品质 注重物业的配套 注重物业管理 对价格不太敏感 十、建议： 经过几天的调查。通过实地询问、观察以及咨询各专业媒体记者。我们得出目前乌鲁木齐高端写字楼供应严重不足，尤其是新市区朝北，尤为突出的结果。 在调查中发现，目前在城北，高端写字楼就没有任何现房。期房在调查中也没有听说和发现。当然，不排除河南路及喀什路上的现有楼盘改变性质。住宅该做写字楼。金科房产在喀什路竞拍来的土地楼面价就以及超过3000元/平方米！！！因此，要想获得利润最大化，只有开发商业产品才能得以实现。 目前在乌准现房的高端写字楼只有西大桥的广汇时代广场在销售。该楼盘的销售均价已经从09年的8000元多涨到了目前的19000元多一平方米。特别是住宅限购以来，投资商业地产似乎成为了最佳的途径。 在调查中发现，目前的写字楼都存在车位严重不足的弊端。特别是中山路、大小西门、友好一带。写字楼和商场的停车位严重不足就更加的凸显。 高峰期，大小西门、友好等老城区的交通就基