XX年宁波写字楼市场研究报告.docVIP

宁波写字楼市场研究报告 宁波华星房产咨询有限公司　　　研展部 2008年3月18日 前言 随着近年来政府对房地产市场的调控政策接连出台，住宅的投资获利空间日益缩小，其租赁市场随之也陷入低迷。一批感觉敏锐的投资客商将投资方向转向了商务楼市场。目前的商务楼市场呈现一种异常火爆的场面，商务楼投资甚至被一些专家称之为“富金矿”。 ?目前，市写字楼主要集中在三江口中山路与百丈路两侧，大多数是上世纪九十年代建造，配置差、容积率过高、交通拥堵成为中央商务区各写字楼的通病。随着城市经济的整体快速发展，加上中央商务区土地资源的不可再生性，越来越多的写字楼开发商纷纷将目光投向了城市二线区域，像鄞州中心区的万达广场、麒麟大厦、奥丽赛、南苑国际，百丈东路的上东国际，城西的丽园尚都，西南城区的宇达名城等均不是传统核心区位置的写字楼。宁波写字楼发展起步于20世纪80年代。改革开放前，我国实行经济体制，在这种体制下，办公机构主要由政府部门、企事业单位组成，都是通过国家分配方式取得办公楼或由行政划拨取得土地，兴建自用办公楼，办公活动不太活跃，对办公的需求很少，商务办公（写字楼）完全不存在。改革开放以来，宁波凭借其得天独厚的港口优势，对外贸易得到快速发展，各种商务活动开始增多。八十年代初的商务活动主要集中在各种酒店举行，但随着改革开放的进一步深入，各种商务活动越来越频繁，酒店已无法满足各种商务活动的需要，因此商务写字楼的需求开始。 进入90年代以来，宁波经济得到快速发展，经济的发展、外资的增加、商务活动的频繁，大大推动了对写字楼的需求，此时开发的写字楼主要集中在当时比较发达的三江口地带，且开发的写字楼主要以乙级纯写字楼为主。 随着宁波产业的进一步优化，经济持续快速增长，政府的土地供应调控，经营性土地招拍挂制度的实施及几年的写字楼消化，2002年起，写字楼需求开始回升，从2003年起，由于宁波整个房地产市场需求的上升，写字楼开发建设又开始迅速增加，主要区域集中在江东、城南、城西、江北、园区等新兴地带。 宁波写字楼起步期（2000年以前） 上世纪90年代前中期，宁波开始了第一轮城市建设的第一代写字楼代表作“华联写字楼”、“中农信大厦”等； 宁波写字楼提升期（2001－2004年） 初期由于经济的转好，90年代末的烂尾楼开始消化，中后期出现了“波特曼”、“新天地”等高素质写字楼，新一代写字楼开发逐步开始； 宁波写字楼个性发展期（2005－2006年） 高标准的配制成为写字楼的必须要求，写字楼同质竞争激烈，个性化写字楼顺应出现——“新城国际”、“上东国际”； 宁波写字楼多元化发展期（2007年······） 写字楼供应增加，同质过多，市场需求多样化、个性化，促进市场多元化，形成市场差异化，附加资源型的“高新科技广场”、“绿城研发园”……； 二、2007年宁波写字楼市场分析 1、07年写字楼市场综述 2007年，写字楼市场供应量大超需求量宁波楼市写字楼年”07年，宁波写字楼市场总的去化量约为55万平方米，这个数字相对与07年总的供应量来说，供应量大大超过去化量，但与05、06年的销售数据相比，07年写字楼市场销售形势较为良好。 3、价格分析 2007年，宁波写字楼在供销两旺的总体态势中，其销售均价也有大幅上升。 这也得益于国家高新区的设立，对区域办公楼的销售起到较为明显的促进作用。整体来看，年宁波写字楼市场销售价格有大幅上升，均价接近10000万元/平方米。这其中，有楼市大环境利好的因素，也有大批高档写字楼集中供应的原因，从而推动了销售价格的上涨。 从分区各楼盘看，区域环境、供量、项目地段等，是造成各区域楼盘价格上幅大小不同的主要原因。 作为传统商务核心区、宁波城市门户，是写字楼的聚集地，高端写字楼供应最大的区域，占据地理优势，商务配套完善，交通渐见拥挤，租金相对高，小型公司开始外迁、写字楼供应日趋减少。 区域写字楼售价在12000-20000元区间 　写字楼需求以服务型企业、贸易企业、跨国公司、实业公司等，客群需求大 附：海曙区典型楼盘一览表 　 时代广场 恒隆中心 金隆国际 地址 冷静街与大泥沙街交界处 东邻解放北路，南靠中山西路 镇明路与灵桥路交叉口 基本情况 商业、办公项目,总建约6.2万,1-2F商业,3-16楼办公 总建6万平方米，1幢28F高层写字楼及附楼办公 总建52000平方米，26层塔式结构写字楼 主力户型 160-200平米,11层以上整层出售 单层1100平方米 范围40-400平方米，主力面积150平方米 单层面积1400平方米,单元面积120-160平方米 价格 售房均价：15000-16000元/平方米 价格：12000元/平方米 价格：16000元/平方米 租金：4元/平方米.天 租金：5