XX年宁波市中翠路地块可行性报告.docVIP

中翠路地块可行性报告 一：地块周边环境分析 区位图 主体建筑 内街（直面新世纪装璜市场） 与鄞州客运站相邻的规划路 中翠路上的建筑视野 交通情况 地块300米半径内有多个公交站点，线路能通往天一广场、万达广场两大购物中心，也能达到城市现有的主要商务区，交通还较为便利。但班次结束时间则较早，万达广场一般在18：30就结束，而天一广场则在20：30。 商业现状 集中于临街店铺，特别是东湖花园的临街店铺规模较大，目前一期的店铺基本已全部营业，二期的店铺仍有一定程度的空关率。临街业态基本以社区商业为主。项目北侧有一家大型仓储超市麦德龙，但由于面对企业客户，导致普通消费者购物遇到一些障碍。项目西南侧2.4公里路程左右有已营业的大型shopping mall万达广场，以及南侧1.7公里路程左右的旺角美食城（总建大概1万平米），是项目所在区域的重要商业区。 酒店 旁边已落成两家酒店，其中锦江之星位于麦德龙路与钱湖北路交叉口，于99年开业，价位相对低廉，标间139，客房数量为112间；四季瑞丽位于钱湖北路，锦江之星南侧，开业两个月左右，按照四星级酒店标准装修，并未评定星级，标间410，客房数量为100间左右，功能较为完善。 固定人群 项目位处鄞州中心区，周边住宅密集，500米半径内就有桑园新村、桑菊社区、桑菊家园、东湖花园一期、中翠家园、永泰花园等6个小区围和的中心，其中桑园新村、桑菊社区、桑菊家园为高房龄小区，总户数大概在800户左右，经济实力相对较弱。而东湖花园一期、中翠家园、永泰花园则是近几年交付的小区，总户数在2700户左右，经济实力相对有所提高。 新世纪装璜市场是紧邻项目南侧的专业市场，经营户数达到300多户，从业人员按每个经营店面2人计算，有600多人。对饮食类具备一定的市场需求，但由于从业人员以员工为主，待遇相对一般，因此消费水平较为有限。 流动人群 新世纪装璜市场客流量有限，购物者目的性较强，对其它消费力较小； 紧邻项目东侧的鄞州汽车客运总站，是一个长途公路客运站，该站已开通了宁波至重庆、安徽、江西、四川等地13条超长跨省线路，不过目前班次不多，且往返地区大多为经济欠发达省市，因此客层的消费水平也比较有限； 麦德龙为大型仓储超市，面向企业。客户基本为自驾购物，对周边延伸的其它消费可能性较低，因此至麦德龙购物的消费者对周边的商业带动较为有限。 因此从总体消费水平上看，周边可利用消费人群处于中等水平，但总体量较大，具有可开发利用的余地。 二、产品类型定位 1、市场分析 1）、写字楼市场 市写字楼年推量、剩余量成倍数级增长，年消化量增长缓慢，供需失衡矛盾越来越严重。 历年鄞州写字楼放量平稳，销售量大步提升，总体市场反应良好。 备注：数据是写字楼与底商两部分面积之和。 小结：从图表中可以看出，鄞州区写字楼处于一个快速需求的发展过程中，存量房又较少，给后续开发的写字楼减少竞争压力。 南部商务区的建设，将会改变鄞州区历来的供求格局，写字楼市场风险加剧。 南部商务区总建60万平米，规定需要在2年内完成开发，并于2006年年底已开工建设，因此2007与2008的2年时间内，南部商务区就要推出60万平米的写字楼，这对目前的市场来说，明显超出了需求极限，将导致写字楼的市场竞争加剧，风险巨大。等到项目推盘时，按照目前的市场情况，南部商务区仍将积压大量的写字楼，写字楼市场仍处于一个高风险阶段。 2）、单身公寓市场 单身公寓市场接受力度高，成为住宅产品中较为优质的产品类型； 鄞州中心区自格兰云天便有单身公寓入市，随着以后的小城花园、四明春晓、东湖馨园、春江花城等楼盘均有一定的单身公寓组成，在住宅市场一路高歌下，公寓市场也出现了供销两旺的局面，并且在一般情况下，去化速度都有快于套房的优点。 作为由商业用地规划的单身公寓产品比较少，但2007年3月份推出的学府1号，近1500套单身公寓的热销证明了其旺盛的生命力，在市场上表明了商业的产权性质对销售尚不能影响大局。 未来市场竞争仍有存在，但开发风险明显低于写字楼； 今年鄞州中心区待推的单身公寓包括万达广场的酒店式公寓、南部商务区的英郡酒店式公寓以及雅戈尔的世纪花园，前2个单身公寓都是商业用地，与本项目具有较类似的关系，但通过仔细比对会发现，产品定位上具有一定差别，万达的酒店式公寓定位为高档公寓，准入门槛较高，并基本为投资；英郡的公寓周边缺乏居住配套，因此是一种商住两用型产品；而本案受周边环境的影响，较侧重于居住，市场机会比较大。因此世纪花园的单身公寓与本案接近，但由于推出时间上的错开，本案开盘时面临的竞争环境会比较缓和，住宅市场的一路高歌使得