XX年宁德市房地产调研报告.docVIP

市场调研与项目分析大纲 [住宅、少量商业适用] 第一部分 城市概况及宏观经济环境 城市概况 地理位置及气候 行政区划 城市面积及人口（图表）(换算人口密度) 交通状况（主要指城市所在的区域交通位置和外部交通条件如铁路、航空、公路等） 历史沿革 优势资源 小结 城市经济运行情况 国民生产总值（GPD及人均GPD） 产业结构、比重和地方支柱产业（指出主导产业，各产业对GDP的贡献度和产业结构的调整方向） 其它宏观经济数据历年纪录（图表） (1)全市及地方财政总收入 (2)社会消费品零售总额 (3)金融机构存款余额 居民消费能力数据（图表） （1）家庭规模和构成 （2）恩格尔消费系数 （3）人均可支配收入 (4) 城乡居民储蓄总额 小结 （1）撤地建市后，宁德市经济总量发展迅速 其主要原因为： ◎固定资产的投资建设起了主要的拉动作用； ◎以机电、食品加工为支柱，化工、医药、建材、船舶为重点的特色轻、重工业的得到较快发展； ◎海洋水产养殖业成为沿海渔区脱贫致富的起跳板； （2）宁德市经济发展的特征?： ◎以第二产业的工业为主、第三产业的旅游服务业为次的支柱型产业 （第二产业的增长大于第三产业，这与宁德近期大力发展其工业及产业园区有着密不可分的联系）； ◎非公有制经济蓬勃发展； ◎中小企业成为经济发展的重要力量； ◎投资主体呈现多元化格局，?个人投资力度较大，在总投资额上占到近六成，但随着大型工业的投资而改变； ◎六成左右的产业单位集中在沿海四县（市、区）。 （3）宁德市经济社会发展与全省相比还存在很大差距，其原因在于： ◎产业结构呈现以质量较低的第三产业为主导的经济发展格局，发展处于工业化的初始阶段； ◎工业发展低水平，工业基础薄弱，缺乏支柱产业，工业总量小； ◎新兴服务业发展滞后，为其他产业服务能力弱； ◎农业结构调整步伐缓慢，且占经济的份额明显偏高； ◎产业关联度低，深加工产品比重小，企业产品升级的进程偏慢，竞争力减弱，优势产品不仅没有扩大反而有缩小的迹象。 ◎行业结构门类残缺，且规模较小、行业内经营分散。 ◎以中小私营企业为主，缺乏大型营业，国有企业亏损面广，港、澳、台、外资企业比重低。 政策法规（指出与商业及商品房相关的政策） 城市现状及发展规划 1、总体规划 2、城市的功能和性质 性质：海峡西岸经济区东北翼中心城市，滨海生态工业型港口城市，最适合人类居住型城市。 功能定位：闽东政治、经济、文化、商贸中心；区域性交通枢纽和中转港口城市；重化工业、贸易、物流 的重要基地；现代生态旅游城市；环三都澳海湾型城市。 3、城市布局现状 ※市区整体布局 宁德市市区总体布局为组团式结构形态规划结构为 “东扩面海、北展南移”。城市东部的东侨新区、漳湾南埕平原、六都西陂塘等地是城市近远期的主要拓展空间。铁基湾等地的滩涂区经围垦和工程改造后亦可以作为城市远期发展用地和远景发展备用地。 （2）工业用地规划 规划期末市区工业用地661.71公顷，占总建设用地的14.70%，人均12.03平方米。集中布置两大工业区、一个高新技术产业园区，分别为城市北部位于井上片区的闽东工业园区、南部的铁基湾工业区以及位于金塔片区的东侨高科技产业园区。 （3）居住用地规划 规划目标： 规划期末市区居住用地为1316.08公顷，占总建设用地的29.24%，人均居住用地面积为23.93平方米 老城居住改造以加强居住的配套设施和绿化建设为重点，全面改善居住环境。 新城以配套完善的居住小区为基本单位，实现有机增长的开发模式。 居住片区规划布局： 规划形成蕉城居住片区、金涵居住片区、东兰居住片区、金塔居住片区、铁基湾居住片区五大居住片区。 （4）城市商业规划 根据《宁德市中心城区商业网点规划2006－2020》，规划形成“一主、三次、一带、二十一个社区”的商业发展格局，商业网点的结构体系分为城市、区域、社区三个等级。 一主：东兰市级商业中心。 三次：蕉城、火车站、汽车南站三个区域级商业中心。 一带：环东湖景观文化商业带。 二十一个社区：蕉城片区的6个居住区17.1万人共14个社区；东兰、金塔片区的3个居住区15.7万人共7个社区。 城市交通体系 对内交通体系 2005年投资2亿多元，共完成路面工程10.7万平方米，新建成9个片区，面积18万平方米，完成绿化面积11.5万平方米，城区人均道路面积达14.4平方米，人均绿地面积6.54平方米。 城市对外交通规划 铁路规划： 1.温福铁路。 2.依托宁德火车站建设城澳支线、东北支线，并为火车站至三都岛铁路支线预留铁路用地及跨海桥位。 3.规划为宁德至浙江衢州的铁路线预留铁路用地。 公路规划： 1.高速公路：建设宁德至武夷山的高速公路；建议将福州至厦门高速公路复线延伸至宁