XX年宁波市中山西路项目价格研判报告.docVIP

中山西路项目 价格研判报告 宁波润城房地产营销代理有限公司 2007年9月  目 录： 一 小户型公寓在宁波市场上的数量分布 1按板块分布划分（海曙、鄞州、江东、江北） 2按时间序列划分（存量、现量、潜量） 3按产品形态划分（普通单身公寓、商务公寓、酒店公寓） 二 小户型公寓在宁波市场上的价格分布 1按板快分布划分 2按产品形态划分 三 小户型公寓的价格构成因素 普通单身公寓 商务公寓 酒店公寓 四 酒店公寓产品专项分析 （一）酒店公寓产品的特点 （二）案例借鉴分析 1案例一 2案例二 3总结：影响酒店公寓价格的因素 五 酒店公寓竞争格局分析 （一）板块分析 （二）量体分析 （三）价格、品牌分析 六 各因素综合分析 七 本项目酒店公寓的价格建议 1价格区间建议 2影响最终价格提升的关键因素说明 政策导向因素 市场成长因素 酒店品牌因素 装修标准因素 配套服务因素 策划包装因素 推广节奏因素 销售政策因素 资金回笼因素 营销时机因素 目标档次因素  一 小户型公寓在宁波市场上的数量分布 1按板块分布划分 　 海 曙 鄞 州 江 东 江 北 总 计 新 盘 约580套 4212套 0 0 4792套 二手市场 400套 966套 1014套 197套 2577套 合 计 980套 5178套 1014套 197套 7369套 百 分 比 13．3% 70．3% 13．7% 2．7% 100% 小结： 1）截止07年末宁波市场上的小户型公寓总量将达到约7200套，其中二手市场上的存量房约2600套，即将面向市场的潜在房源约4600套； 2）江东区域二手市场上的房源暂居于首位，约1000套； 3）鄞州区将成为潜在最大的放量区域，年前将面市约4200套新房源； 4）本案所属海曙区存量及新房源均不多，跨区参考重点是鄞州中心区； 2按时间序列划分 市场状态 九月份 存量(全市在住、出租总量) 约20000多套 现量(参与二手市场交易) 约2600套 潜量(新盘) 0套 解析： 宁波小户型公寓总量中约有13%在二手市场上销售。 自2007年10月起，在鄞州区将陆续有近4600多套单身公寓推出（十月：约700套、十一月：约2744套、十二月：约1168套）， 此举将在很大程度上去化掉本案目标客户。 海曙区天一广场旁的“威斯汀中心”，目标直指尖端客户，其快速的销售势必在很大程度上影响本案的销售工作。 3按产品形态划分（普通单身公寓、商务公寓、酒店公寓） 状态 普通单身公寓 酒店单身公寓 商务单身公寓 合计 市场存量 约15700多套 约1300多套 约3000多套 约20000套 新盘 约1508多套 约2504多套 约600多套 约4612多套 分析： 普通单身公寓占绝大多数，酒店式公寓最少，符合高端客户明显少于普通客户的市场状况。 再将开盘的单身公寓中，酒店式单身公寓占相对多数，说明市场存在较大需求空间。 二 小户型公寓在宁波市场上的价格分布 1按板块分布划分 价格区间 海曙 鄞州 江东 科技园区板块 江北 合计 6千-8千 8.96% 2.99% 4.48% 7.46% 8.96% 32.85% 8千-1万 10.45% 8.96% 4.48% 7.46% 1.49% 32.84% 1万-1.2万 2.98% 2.98% 5.96% 1.49% 1.49% 14.90% 1.2万以上 4.48% 4.48% 7.46% 0% 2.99% 19.41% 合计 26.87% 19.41% 22.38% 16.41% 14.93% 100.00% 小结； 高价位单身公寓主要分布在江东（波特曼）、海曙（华侨豪生）、鄞州（南苑国际）。 综合分析各价位公寓所占比例，板块排名依次为：江东、海曙、鄞州、江北、科技园区板块。 2四区价格现况细分 鄞州区 价格区间 6千-8千 8千-1万 1万-1.2万 1.2万以上 鄞州 15.41% 46.16% 15.35% 23.08% 100.00% 小结： 鄞州区单身公寓主力价格区间在八千至一万间。 其次是在一万两千以上的（主要是近年来开发的档次较高的楼盘）。 预计未来一两年内，单身公寓开盘价格即将在一万两千左右甚至更高 海曙区 价格区间 6千-8千 8千-1万 1万-1.2万 1.2万以上 合计 海曙 33.35% 38.89% 11.09% 16.67% 100% 小结： 海曙区6千至8千、8千至1万价格占主要份额，地理位置相对较偏。 据实地调查了解，目前海曙区单身公寓均为早前开发建设的