XX年度长沙住宅市场分析.docVIP

2006年度长沙住宅市场分析 前言 ????? 2006年，长沙房地产住宅市场呈现出供需较为稳定、郊区房地产高速发展的市场特征。价格方面，由于受国家新政、沿海城市房价波动、建筑材料涨价、地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，商品房的市场价格按市场规律有所波动，总体呈上扬趋势。 ????? 2006年的中国房地产行业继续以国家宏观调控为大背景，长沙住宅市场以刚性需求为主，受政策波动较为隐性，不过分析其2006年的发展现状，呈现出以下几个典型特征： 一、长沙城市的快速扩张使住宅开发区域呈放射形发展 ????? 长沙正在由中型城市向中大型城市快速发展，房地产开发已经由原来集中在一环和二环路之内，向着二环外和城郊结合部开发以及更远的郊区楼盘开发并举的局面发展。 ????? 长沙城东的城区基本成型，商贸集中，市政配套成熟。早期的长沙房地产开发多集中在城东板块，开发势头动人心魄，目前城东中心地段土地资源已经非常稀少，地产的开发逐渐向东郊方向发展，随着高品质大盘在城东的不断开发，打造出一幅长沙城居高尚生活的宏伟蓝图。 ????? 长沙城南板块因省府南迁，并受长、株、潭三市融城的大环境影响，众多资本强力抢注，开发热度空前高涨，更多大型项目纷纷出现，凭着其良好的区位优势，南城的房地产开发进入冲刺阶段。 ????? 倚仗湘江、岳麓山的自然资源和大学城、麓山千年学府的浓厚人文氛围，河西板块的居住和土地价值受到市场的关注，随着一些外来地产大鳄的进驻，河西板块的开发价值潜力得到进一步挖掘。但在最新的长沙城市发展规划中，河西大部分属于风景保护区，房地产开发受到限制。 ????? 相对长沙其它区域，城北的住宅开发比较少，但目前长沙的房地产开发延伸至三环及三环外区域时，城北无形中就形成了眼下房产界的一个机会点。金霞物流中心的打造，城北大规模拆迁将形成大量的开发用地，但其市场心理地位、环境及配套完善将成为制约其发展的主要因素。 ????? 同时，以星沙为代表的郊区房地产也在崛起。较低的土地成本与开发成本，扩城带来的大量“农转非”人口与居住需求，成为郊区房地产尤其是住宅市场蓬勃发展的基础。 ????? 因此，2006年长沙住宅开发呈现出以市中心为圆点，四周扩散朝三环线拓进的趋势。项目区域密度、楼盘价格也从中心向四周递减，其中，城南与城东最为明显。 二、长沙的住宅市场供应量扩增，促进市场多元化发展 ????? 目前长沙住房消费市场基本为增量市场，过去的存量市场到目前为止还正在被市场消化中，而更多的产品涌向市场，市场的容量扩增有限，市场竞争十分激烈，2006年众多大盘集中上市、供应量急剧扩张，但受市场规律的影响，市场终将向回归供需平衡点发展。 ????? 长沙住宅产品越来越趋向市场细分的多元化发展，包括房型、户型、面积、质量、功能等内在的产品品质越来越多元化，以满足不同的市场细分人群。市场竞争加大，消费者选择面增广，需求决定产品的形态，多样化的人群需求决定了长沙住宅产品向着多元化方向发展。 ????? 外来地产品牌纷纷进入长沙地产市场，阳光100、广东碧桂园、广州玫瑰园、合记黄浦、珠江卓越等等，既给长沙房地产市场注入了新鲜的血液，又加剧了长沙地产市场的竞争。 ????? 总而言之，长沙市房地产行业起步晚，市场机制尚未成熟，产业化水平比较低，产品价值含量少，长沙住宅市场基本呈现出区域发展不平衡、市场竞争加剧，消费者的选择更趋向多样化的局面。 第一章?? 2006年长沙住宅市场供销状况 ????? 我们首先从存量市场，也就是目前的商品房住宅市场分析，市场房源的供给以及去化情况是全面反映住宅走势的关键指标。 1、?商品房供销比 ????? 对比批准预售和销售数据可以看出，目前长沙的商品房市场供应量整体增幅较大，销售量缓慢增长，导致今年以来商品房累计待售面积达61.21万㎡，其中，商品住宅待售面积为31.18万㎡；批准预售量主要集中在雨花、天心、岳麓三个区；批准预售同比增幅较大的是天心区、岳麓区。销售量绝对值最大的是雨花区，其次为岳麓区；销售量同比增幅前二位是岳麓区、开福区，住宅销售量同比增幅前二位是岳麓区和雨花区。这样的数据进一步正式了河西与城南的发展势头，区域的前景被市场最大化的利用，地产更是推波助澜，供需比的差距正说明了“机会与威胁”的对等原则。 ????? 2006年商品住宅累计供销比为1.05：1（期间商品住宅批准预售面积：期间商品住宅销售面积），对比2005年增大了0.24，已经由2005年的供不应求发展到供求基本均衡。分区情况是芙蓉区全年销售量大于供应量，市场供应明显吃紧，天心区供销比达到1.5：1，滞销现象明显。以下为各区供销比： 2、住宅销售增幅大于非住宅类商品房 ????? 从单月商品房供应走势来看，四月、九月形成两大供应高峰，这是由于受春秋两季房交