XX年成都市晶蓝半岛营销策划报告简案.docVIP

晶蓝半岛营销策划报告简案 成都区域市场： 经过近年的房地产市场的发展，高层电梯公寓在成都完成了从“排斥--观望--认可”的过程。 一环内特别是内环线内由于多为单栋电梯项目；二环路内，电梯公寓体量普遍在5万方以内。04年起开始出现大体量电梯公寓。（格林威治、临江峰阁等） 一环至二环路范围的项目比较有竞争实力，市场消化速度较快，造成该区域供应量最低。 电梯住宅项目大规模供应已经外移，随着交通体系和配套的进一步完善，二环—三环区域将成为大规模电梯住宅项目开发的热点。 电梯住宅项目价格以市中心价格居高这符合城市房地产的基本规律，主要是由于受高的地价和需求较大的影响；促使房价处于一个较高的水平。 土地供应等因素造成电梯公寓放量将增加。 06年将有大量的高层、小高层电梯公寓上市，机会与竞争并存。 项目SWOT分析 优势分析（S） 地段优势：锦江区紧邻一环的黄金地段，地段认知度高，高档楼盘有一定基础,有国际社区的潜力，配套齐全。 景观优势：2.5万平中庭花园，成都市内第一；双游泳池配备、高层可观江景。 规模优势：区域内有大盘规模优势。 品牌优势：有效利用公司品牌优势。 品质优势：龙湖一贯打造产品优势品质延续。 物业优势：秉承“满意度第一”，再创佳绩。 劣势分析（W） 地段、地价决定项目的销售价格高 本区域的印象较之城南城西差 130以上的大户型比例大（54%），客源受到限制 周边环境有待提高 机会分析（O） 楼市良好、刚性需求、强购买力 格林威治、粼江峰阁提升了该区域品质 利用龙湖品牌优势 二环路内市场供应减少，直接对手少 威胁分析（T） 期房，销售周期长 中海、粼江在销售的大户型，准现房构成威胁 消费群描述 描述一：拥有稳定的收入来源，有一定社会地位和经济基础，追求自然健康、高品位的生活；年龄跨度为28岁～50岁，家庭结构较为全面，有不少的三代同堂；生活品位较高，拥有较高的学历和文化层次。 描述二：他们仍旧是创造者，而不是完全的享受者；他们是知本家，而不是资本家；他们重视项目形象并上升为对品牌的挑剔；他们懂得生活的真义在于生活的质量、健康，而不是身份；他们以“性价比”作为决策的依据，清晰的知道投资产生价值，成熟而理性的消费；他们有着极强的审美倾向及自我判断力，不会人云亦云。更加追求生活优越感，更优居住环境、更优产品。 描述三：首次及二次置业者。其中2居的户型主要针对目标为年轻时尚、注重生活品质、注重品牌的青年群体，主要为首次置业；同时2居的户型也是投资型置业的首选。看重开发商的品牌，品质、环境和配套，注重高尚生活社区、品牌住宅的文化。对于龙湖有一定了解并认知和共鸣。对价格和市场趋势自信自我判断。对于未来房价有总体看涨。 来源：城东拆迁，居民换房，大型企事业单位管理中层人员；主城区高档次的楼盘无多，晶蓝半岛对主城人群的吸引；其他为外地来蓉置业者，目前居住区域不定。 职业划分： 私营企业主阶层或者个体经营者群体 经理人阶层、国营企事业单位高级管理人 政府公务员管理阶层 专业技术人员阶层（含金融证券、保险和银行从业人员、律师、运动员等） 艺术教育阶层等（周边大学教师、艺术家等） 城南高新区驻华外国公司的中方管理人员或者海归派一族 投资置业者 产品亮点 成熟地段，高度认知；大环境较佳（人文川大、望江公园、情韵合江亭、百年水井坊） 楼盘品质高：粼江峰阁、中海、香格里拉酒店同类 2.5万中庭花园，成都二环内第一。绿色波浪景观 具有标杆高度的电梯大堂（入户大堂与地下车库挑空设计，引入自然景观的，精致装修。） 双泳池配置，电梯公寓社区仅有 简洁外立面，极具卖相 住宅超低公滩率，控制在15%以下。 二期住宅间部分主卧室外带挑高6米的连廊（赠送）。 1楼下沉式花园并送超大地下室，提高首层品质 、部分户型入户花园、部分二三楼拥有统一廊架露台 卧室直接面对花园；卧室客厅共享连接式景观阳台 升值空间（市内一环项目） 物业管理 营销推广 项目分为两个阶段（一期、二期） 一期可售状态：2006.5.28 二期可售状态：2006.8.11 开盘时间： 2006.6.25 2006.8.26 2006.11.18 2007.4.21 2007.8.18 第一阶段客户积累：2005年12月——2006年2月底 以探亲访友的活动形式，游览重庆参观龙湖社区，故事连载、新闻报道、重庆客户中心协助，告知业主成都亲友等，积累准客户500人。公司以亲和、人性、关怀的形象亮相。 · 第二阶段客户积累：2006年3月——2006年5月底 设置临时售楼处，作为与客户接触的窗口，推介项目、公司业绩，积累基础客户；其间：2006年4月底参加春季房交会，组织高意向客户春游重庆龙湖的系列活动，建立对龙湖的良好印象。并促进下单决心，起到临