XX年成都房地产市场年度分析报告.docVIP

07年成都房地产市场年度分析报告 2007年成都房地产市场年度报告之土地篇 一、2007年成都市土地市场分析 (一)土地市场年度供应分析 2007年，成都市土地市场共发布拍卖和挂牌宗地411宗（其中流标后重新进入市场土地以最后一次供应为准），实际供应面积共计28796.06亩。与06年相比，07年供应土地宗和面积均有不同程度的增长，其中供应宗数增加106宗，同比增长34.75%；土地供应面积增加4834.23亩，同比增长20.17%。其中主城区范围内实际供应土地129宗，供应面积为6145.37亩。与06年相比，07年主城区土地市场供应宗数有比较明显的增长，同比上升35.8%；而供应面积则有所减少，同比下降11.3%。而今年土地供应面积的增长则主要是郊区（县）土地供应放量，全年实际供应土地282宗，供应土地面积为22650.69亩，同比增长32.98%。从2007年土地供应结构来看，主城区供应土地占全市总供应量的21.34%，而郊区（县）则占到了78.66%，与06年相比，主城区所占比例有所下降。 1.土地市场供应持续上升 2.12月土地放量明显 3.主城区供应量最大 4.商住用地供应占74.14% 根据供应土地不同用地性质分析，商住用地仍然是市场供应的主体，2007年供应土地中，商住用地供应面积20000余亩，占全年总供应面积的74.14%；其次是商业用地，商业用地的供应主要集中在主城区以及近郊区（县）内，供应面积约为全年总供应面积的10.14%；纯住宅用地的供应则主要集中在都江堰区域内，区域良好的自然条件使得区域居住价值得到很大的提升，住宅用地的供应占全年总供应面积的8.16%；其余包括工业用地、教育科研用地等用地供应则相对较小，仅为整体土地供应面积的7.55%。 5.郊区（县）供应土地平均规模超过80亩/宗 (二)土地市场年度成交分析 2007年成都市土地市场共计交易土地301宗（统计时间截止为2007年12月 31日），成交面积21421.06亩，成交土地平均规模为71.17亩/宗，平均价格为331万元/亩。与06年相比，07年成交土地宗数、面积和均价都呈现不同幅度的增长，其中成交土地宗数增加101宗，同比增长50.5%；成交面积增加14.38%；成交土地均价上升181万元/亩，同比上升120.67%，土地交易价格上升速度相当快。其中，主城区范围内成交土地118宗，成交面积为5775.58亩，总成交金额为5207228.9万元，平均成交价为902万元/亩，成交宗地平均规模为48.94亩/宗。与去年相比，2007年主城区成交土地宗数明显上升，而成交面积则小幅回落，同比下降10.74%，土地交易均价同比上升228%。 1.土地成交持续放量 根据近三年来土地市场整体交易量的统计情况分析，土地成交量逐年增加的趋势非常明显，一是表现为土地成交宗数增加，从2005年186宗成交土地到2007年年成交301宗土地；二是成交面积的增加，特别是2006年土地放量的趋势相对明显，2007年则呈现平稳上升的态势。 2.土地成交价格持续攀升 3.主城区成交面积最大 4.月度最高成交3891.58亩 5.主城区成交土地平均价格902万元/亩 6.商住用地占总成交量的75.58% (三)成交土地可开发量分析 2007年成交土地300宗，成交面积21421.06亩，根据规划容积率及其他条件初步估算总的可开发建筑面积约4384.54万㎡，其中住宅物业可开发建筑面积约为3137.2万㎡，约占总的可开发建筑面积的71.55%；商业物业可开发面积约为1177.62万㎡，约为总开发面积的26.86%；另外成交工业土地可开发建筑约为69.72万㎡。其中，主城区成交土地可开发建筑面积约为1491.98万㎡，约为总的可开发建筑面积的34.03%，商业物业可开发建筑面积约为429.01万㎡，工业物业可开发建筑面积约为25.38万㎡。 根据成交土地整体开发时间控制等条件，结合06年、07年成交土地整体可开发量预测，2008年成都市房产市场可新增供应量约4000万㎡左右，住宅物业面积近3000万㎡，其中主城区的供应量在1200万㎡左右。 1.不同区域可开发量 (四)2008年土地市场预测 (一)土地供应预测 根据2007年全年土地供应的月度走势分析，2008年1月土地市场的整体供应会保持比较旺盛的状态，但由于是2008年的第一个月，并且在刚经历了07年12月大幅度放量之后，预计市场放量会相对萎缩，整体保持在3000亩以上。 根据近几年来整个土地市场的供应情况、城市整体发展、规划，结合房地产市场的整体发展形势，2008年的的土地市场市场整体保持比较平稳的发展状态，整体供应量会有小幅度的增长，预计将会超过30000亩。 (二)土地成交预测 从2007年土地市场成交情况月度走