XX年成都房地产年度报告1.docVIP

2010年成都房地产年度报告 一、地产新政与趋势研究 1、05年以来调控基调走势 阶 段 2005年 2006至2007Q2 2007Q3至2008Q2 2008Q3至2009Q4 2009Q4至今 调控目标 加强对房地产市场的调控 抑制“三过”：固定资产投资增长过快、货币信贷投放过多、外贸顺差过大 “双防”：防止经济增长由偏快转为过热和防明显的通货膨胀 次货危机之下，从“一保一控”到全力保增长 抑制部分城市高房价和抑制投机投资性需求 主要手段 金融手段为主 稳定经济泡沫与结构性增长过热，打压地产投资性增长过快 次贷危机保增长，出台新政以刺激地产投资 回归民生的调整，政策呈收紧趋势 出台主要的新政 3.5：政府工作报告：明确提出抑制高房价； 3.16：住房首付由两成提高到三成； 5.9：打击投机：期房限转、新购商品房“两年内转手全额征收营业税” 两会：严控土地和信贷； 国六条：90/70新政出台；以及提高银行准备金率、发行央行票据等手段 07.9：二套房政策；08.1-08.6连续5次提高银行准备金率。 08.10：购房新政：降息、免税08.12：二套房政策放松 09.12：国四条 10.1：严格执行房贷政策 10.4：新国十条 10.4：二套房提高首付和利率、三套以上停贷 10月：14个一线城市的限购令 10月：提高商业银行和公积金贷款利率 楼市调控 05年下半年，房价涨幅得到有效控制，信贷开始适度放开 政策的执行力度不够，除国六条外，未有新的政策出台。 针对投资性需求，提高二套房的首付和利率，打击市场的投机和炒作行为 市场交易量至09年3月开始见底回升 楼市经过4-7月的僵持，价格出现松动，但未达中央调控目标，仍存在出台新的调控政策可能，市场仍不明朗 政策点评： 05年以来，中国楼市调控历经：打压投资——稳定经济结构性泡沫——次贷危机保增长——回归民生四阶段；未来主要面临持续性的回归民生性的调控政策影响，但住宅投资和大面积高端物业是调控的主要对象。 2、2010年主要政策 1.10 4.15 9.29 10-12月 政策点评： 通过信贷政策，抑制需求和增加供给成为调控的主要手段，该调控手段虽然在短期内达到一定效果，但从中长期来看，市场必有报复性反弹，市场可能出现大起大落状况，对整个市场发展带来较大影响。 二、土地市场 2010年成都市供应土地556宗，共计面积约45772亩，同比分别增加136宗和7502亩。全市共计成交土地464宗，面积约36999亩，较2009年分别增加了102宗和4952亩。 虽然2010年楼市调控政策频频出台，但对土地市场的影响仅仅在5-7月份，成都土地市场整体较为活跃，迎来了招商、香港置地、南京朗诗、世茂、阳光100、上海天祥等地产巨头。 地价呈上涨趋势，主城区综合地价约729.2万元/亩，同比上涨30.9%；主城区城镇混合住宅用地楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42.8%。 1、主城区土地市场 （1）、年度趋势 土地成交量有所放大 2008年以来，成都主城区土地成交逐渐增加，2010年成交面积约4748亩，同比增加约340亩。 城镇混合住宅用地楼面地价不断攀升 近三年来，成都主城区城镇混合住宅楼面地价约4544元/平方米，同比上涨42.8%。根据楼面地价预估，这些项目的综合成本约在7500-8500元/平方米，与成都目前住宅均价基本持平。可见，因土地成本攀升因素，成都房价仍将上涨。 （2）、2010年主城区土地供应状况 2010年，成都主城区供应土地82宗，共计面积约5682亩，同比分别增加7宗和约610亩。 四季度土地供应放量 土地供应与政策调控有较大的关系，“新国十条”之后的5-7月成都土地市场（一级市场）较为低迷；二级市场于8月中旬开始反弹，一直持续到年末，此间土地频频推出，12月达到年度高峰，供应21宗，共计面积1766.5亩。 以住宅兼容商业类用地为主 数据显示，2010年住宅兼容商业用地供应37宗，共计面积约2204亩；商业兼容住宅用地供应23宗，共计面积2286.9亩。同时商业用地和商业金融用地分别供应428.7亩和719.3亩。 可见，土地用途以商业为主，未来商业类物业供应将大幅增加。 以50亩以下中小地块为主 在供应的82宗土地中，50亩以下地块达到了48亩，占到了总量的58.5%；其次是50-100亩和100-150亩分别有16宗和8宗。此外200亩以上地块有7宗，但均是商业为主的用地。 以中小规模地块为主，可以有效地增加市场供给，缓解市场供需压力，同时地块规模小，为资金实力有限的中小开发商提供了生存空间。 高新区土地供应一