XX年无锡中锐佳城国际大厦产品定位及营销方案.docVIP

前 言 随着中国和北京2008年奥运会、上海2010年世博会准备工作的全面铺开，中国经济发展潜力进一步释放，城市经济得到持续发展中国的发展空间也放大。随着商业地产丰厚的投资回报让众多的投资商趋之若鹜而市场竞争进一步加剧成本居高不下利润空间进一步紧缩经营模式落后供应和需求存在一定的错位等难题。特别是北京、上海、深圳等一线城市土地等资源日益紧缺，开发经营的风险加大等趋势的出现促使一些开发商实施向二三线城市发展的战略转移计划。无锡在江苏省城镇体系中，居于沪宁城镇聚合轴核心段和新宜城镇聚合轴的重要节点上，且是苏锡常都市圈的核心城市之一。苏锡常是上海大都市圈的有机组成部分，是江苏省经济发展的先导地区和创新中心，是具有国际竞争力的城市群体。近年来，无锡市抓住每一个发展机遇，立足加快结构调整和深化改革，加快商贸流通业规模化、市场化、现代化、多元化的发展步伐加快外向型商贸流通业的建设写字楼市场的需求量很大。无锡周边几个区，如锡山区、惠山区、还有新区等都在招商引资、开公司、设厂房，一些国际500强企业和国内的百强企业，以及来自港、澳、台、韩国、日本、以及东南亚等地的不同企业进驻无锡，他们都需要大量的、设计先进、功能齐全的办公环境，而在无锡写字楼市场上，真正能适应，或者说能够完全赶上国际化标准的办公楼几乎没有，，也是目前商业地产的一个空白点。 一、市场背景 （一）商业市场 1、无锡商业发展及格局演变 （1）无锡商业总体状况描述 无锡素有“小上海”之称，商业氛围浓郁，商业基础较好；由于地处长江、京杭大运河之畔，自古以来交通便利，商贸云集，明清以来，就以“米市”、“布码头”著称于世。 传统商圈为解放环路以内的市中心地块，近年来随着城市的不断向外扩张，市中心的商业效应向副中心区、新区等转移，其商业物业价格急遽上升。 商业业态不断创新，新兴业态蓬勃发展，除传统的百货大厦、连锁超市、专卖店、便利店、仓储式超市以外，shoppingmall、主题式购物公园、特色餐饮/酒吧、精品折扣店等新型业态不断涌现。 国际大型商业集团积极抢滩无锡，如新世界、麦德龙、家乐福、欧尚、好又多、沃尔玛、凯燕国际、百安居等进军无锡，市场竞争激烈。 商业物业特别是临街商铺供不应求，而大面积商场却滞销。由于中、小面积的街铺极具投资价值，随着无锡市民投资意识的增强以及外来投资者的增多，中、小面积的街铺已成为抢手货，如嘉德时代广场等楼盘的商铺一开盘就已基本售完，而大面积的商场由于面积大、总价高，市场反应冷淡，如金鼎大厦、银仁花园的裙房商场现在还未全部脱手。 商业区域选择的不合理（保利广场），主题定位的偏颇（东方巴黎的女性主题商场），定价偏离市场（崇安寺内街）等导致这些商业经营惨淡。 商业物业已成为一种重要的投资工具，炒家以锡山以及浙江人温州、宁波人居多。 （2）无锡商圈格局 随着无锡商业经济的快速发展，商业地产发展迅猛，逐渐形成以一条或几条商业街为中心的经济商圈。他们是无锡最为成熟的两个经济商圈，商业条件成熟、商业氛围浓厚，承担行政、商业、文化、金融等职能的一级中心区，历来是商家入主无锡的必争之地。特别是无锡近两年加快了城市化建设，中心区规划对城中分区的功能结构和用地性质进行调整，进一步加强城市中心区的商贸功能，改善居住环境，完善道路系统，使中心区的商业配套更趋完善。CBD商圈 CBD即中央商务区，是一个城市的经济中心，是最繁荣的商务区。无锡CBD商圈汇聚无锡最旺的人气、财气、商气，是市民购物、休闲、娱乐的汇集区；是商家掘金的黄金宝地。他的繁华程度折射出城市的经济状况火车站商圈 历来人流量大的地方商业发达，而火车站是流动人口高度集中的地方，人流量巨大，商机无限，无锡在很早以前就形成了以火车站为核心，辐射四周的商业圈。但从全国范围来说，一个城市的火车站地区的传统商业业态一向是被人视为低档次的，包括上海、北京等大城市，所以他的繁华程度远不如CBD商圈。副中心区是中心区的延伸，商业的繁华程度仅次于中心区，是城市经济的重要区域形成了各具特色的商业中心。随着无锡建设特大城市的步伐，中心区的改造、延伸，副中心区与中心的界限不再明显，副中心区得到前所未有的发展机遇，并充满无限商机和活力，成为众多商家及投资者抢占高地五爱广场商五爱广场商圈位于市中心的西面，以五爱广场为中心，辐射四周。此商圈紧邻市中心，在市中心经济的影响、带动下，发展迅速，人气、商气两旺，并已形成了各具特色的商业中心，比如：人民西路上以梦之岛为中心的数码、通讯中心；五爱北路上餐饮业、休闲娱乐业繁荣随着无锡经济的快速发展，特大城市建设的推进，南门商圈日趋成熟，得到了前所未有的发展。特别是家乐福大卖场、南禅寺步行街的建成，南门商圈人气明显增强，商业氛围更加浓厚。由于南门地区是传统居住聚集区域，居民密度较大，因此南门商圈里的商业以当地居民为主要