XX年徐州市场典型小户型项目调研.docVIP

徐州市场典型小户型项目调研 徐州市场对于公寓概念定位模糊，对销售认知情况差异较大：①将酒店式公寓与写字楼概念混为一体，在销售过程中将小面积写字楼（40-60㎡）添加进酒店式公寓功能进行讲解，扩展其物业使用范围；②在70年产权的小户型住宅中植入酒店式公寓概念，提升物业品质感及投资回报率。 1、徐州市公寓市场的分类 徐州市场的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为类市场特点一：目前在售的此类公寓多集中于交通较便利的区域，且体量不大，因此项目多依附于周边配套。市场特点二：所有项目的主力户型多集中在3平方米之间，有少量大户型。市场特点三：项目标准。市场特点四：物业管理标准高于市场特点一：市场特点二：配套上均遵循酒店的高档配套设施，功能配套齐备。购买的客户均是高端的投资客户。调数据来看，多以的中年人为主，这部分人群正处于事业颠峰，经济相对宽余35岁以下的人群中部分购房人是向父母、亲戚借款买房或作为一种长线投资。50岁以上购的人员大部分为事业单位退体的老者，他们，儿孙发展的不错，没有后顾之忧，买套房子来进行长期投资调数据来看客户职业以私营企业主为主，这些经过多年的私营业主手头上有足够宽余的资金，在房地产市场不断升温的情况下，买房来进行长期投资其次为政府公务员金融证券、IT等高收入人士 云龙区 绿地城市广场 92279 30517.78 61761.22 云龙区 世贸COSMO 91800 0 91800 云龙区 新锐领地 19480.52 5577.34 13903.18 云龙区 奥运城 24761.09 13081.48 11679.61 鼓楼区 龙商天骄 9760.18 272.69 9487.49 鼓楼区 锦绣茗都 38529.1 17900.07 20629.03 鼓楼区 金郡中央 113000 0 113000 泉山区 开元MINI 公寓 7110 0 7110 泉山区 舜淮府第 45000 0 45000 目前徐州市场在售或将推出的小公寓项目后续供应面积约37万平方米，其中云龙区在售项目后续供应约18万平方米，占总供应量的49%。 B、徐州市小户型公寓项目潜在商办地块情况 土地编号 地块名称 规划用途 行政区域 容积率 总建面 商办建面 2010-8 河清路21号 商业、办公、酒店式公寓 鼓楼区 ≤5.5 24805 - 2010-9 云龙区政府西侧地块 商办用地 云龙区 ≤3.5 76233.5 - 2010-17 云龙工业园一期5号地块 商住 云龙区 ≤1.9 163954.61 - 2010-20 毛纺厂北地块 商住 泉山区 ≤2.2 89790.8 - 2010-33 南郊宾馆地块 商业办公、宾馆、居住 云龙区 ≤5.2 243900.8 不得小于9.8万㎡ 2010-40 民营工业园3号地块 商办 云龙区 ≤5.0 388676.87 - 居住 ≤2.3 商住 ≤2.2 居住 ≤1.9 2010-41 高铁站区地块 商住 云龙区 2.5-3.0 483399 - 商住 2.5-3.0 商住 2.5-3.0 商住 2.5-3.0 商住 2.5-3.0 2010年成交地块中，小户型公寓潜在供应共7宗地块，其中云龙区有4宗，可以看出，随着城市东扩发展加速，东部地区商办供应增加，东部规划商圈的小公寓供应量也持续增加。 6、徐州酒店式公寓未来发展空间预测 通过以上分析，对徐州市小户型酒店式公寓未来的发展空间做出以下的预测： 1）徐州市民的收入增加，对投资性房地产产品需求增加。 2）徐州市城市的发展，外来高收入青年人才增加，企业高技术人员和高级管理人员往来往徐州和其他城市的频率增加，对商住两用型酒店式公寓需求增加。 3）徐州市产业结构的调整，创新产业、第三产业以及外来企业对纯商务行酒店式公寓的需求增加。 5）徐州市城市外扩，“东扩南进”步伐加快，新政中心和东区城市次中心出现新的酒店式公寓聚集。 7、徐州市典型小户型案例分析 （1）?菁英SOHO公寓 项目概况： 世茂公寓分布在COSMO三栋24F建筑中，其中3—24层为酒店式公寓，目前两栋已经规划完成，一栋规划未确定。 总建面积：9.18万平方米（仅公寓） 年限：40年产权 结构：内廊设计 梯户比：3梯26户，北侧12户，南侧14户 层高：2.99米 水电气：商业水、电，有暖气，无煤气 户型面积： 公寓户型共三种，38㎡、45㎡、72㎡。 南侧为45㎡；北侧为38㎡；东西两侧为72㎡。 一室一厅（38-45㎡），两室一厅（72㎡） 销售动态： 目前该项目尚未取得预售资格，仅为内部认筹阶段。 7月31日推出售卡活动，截止11月22日，已经售出约40张VIP