XX年宜兴房地产市场调研.docVIP

目 录 前 言 3 1、地块现状说明 3 2、调研任务描述 3 3、调研工作回顾 3 第一章 宜兴宏观经济环境分析 4 一、城市基本概况 4 1、地理位置及交通条件 4 2、地理地貌 4 3、城市空间形态 4 4、气候状况 4 5、环境概况 5 6、水文河流 5 7、历史沿革 5 8、城市人口和用地状况 5 9、文化习俗 6 二、城市经济发展环境 6 1、宜兴GDP总量： 6 2、产业结构 6 3、财政收支 7 4、固定资产投资 7 6、居民收支 8 三、城市经济政策环境 8 1、税收政策 8 2、土地使用政策 9 3、奖励政策 9 四、宜兴“十一五”规划发展主要预期目标 9 1、增强综合实力，优化经济结构 9 2、推进经济国际化进程，提高利用外资规模水平 10 3、加快城市化进程，提高可持续发展能力 10 4、人民生活比较富裕，社会事业全面进步 10 5、经济社会协调发展，努力构建和谐社会 10 第二章 宜兴房地产市场调查分析 11 一、宜兴房地产市场发展阶段和各阶段政策简述 11 1、城市建设土地利用总体规划和区域规划（2003-2020） 11 2、土地出让和转让政策 12 二、房地产市场发展状况分析 13 1、历年土地供应分析 13 2、历年房地产供需分析 14 3、房地产投资分析 18 4、房地产消费状况分析 18 5、地产二级和房产三级市场分析 18 三、区域房地产市场典型个案分析 19 1、半岛花园 19 2、新天地广场·新天地花园 19 3、中星湖滨城 19 4、今日星城 20 5、东溪望族： 20 6、香樟茗岸 21 第三章 市场调查结论 22 一、市场调查主要结论 22 二、区域/片区物业发展机会 23 宜兴地块项目建议书 前 言 1、地块现状说明 略 2、调研任务描述 据公司经营需要，对无锡城市概况、整体规划、区域房地产市场概况以及意向地块进行调研，为更好地配合投资管理部对集团公司是否要进军无锡房地产市场以及是否要投资意向地块提供初步的市场依据及初步方向建议。 3、调研工作回顾 3.1针对事先有的地块资料进行初步判断，将调研范围锁定在以无锡、宜兴为主要区域； 业内营销策划人士的深访（1名保安、2名销售代表、1名策划师）； 中介公司的调研； 典型项目的实地调研（半岛花园、新天地广场·新天地花园、中星湖滨城蜀第一章 宜兴宏观经济环境分析 一、城市基本概况 1、地理位置及交通条件 宜兴地处苏浙皖三省之交，东濒太湖，南邻浙皖，距沪宁杭三大都市各约160公里，是长江三角洲的中心腹地。地理上位于北纬31°07~31°37，东经119°31~120°03。地处江苏省南端，苏、宁、杭三角中心。长江三角洲太湖流域，隶属无锡市，东濒太湖距太湖西64公里，东南邻浙江长兴，西南界安徽广德，西接溧阳，西北毗连金坛，北面与武进相傍，滆湖镶嵌其间。全市总面积2038.7平方公里。地势南高北低。南部为丘陵山区，北部为平原区；东部为太湖渎区，西部为低洼圩区。雨量充沛，宜兴系水城，位于太湖西岸，宜兴市建成区范围内水城面积约为5.4k，城市外围有东氿、西氿、团氿及芜申运河环绕，主城区被宜北河、太滆河、长桥河、南虹河、升溪河、城南河等河道贯穿，总体形成水在城中，城在水中的独特风貌城市的水环境、水生态、水文化构筑了宜兴城市的个性特色。宜兴历史悠久，至今已有5000多年历史。古称荆邑。解放后，宜兴1949年6月属常州专区，1953年1月属苏州专区，1956年2月属镇江专区，1983年3月起，属无锡市。1988年1月，撤销宜兴县，建立宜兴市。宜兴物产丰饶，是著名的江南鱼米之乡，唐代以来一直是皇家的贡茶产地，更有近7000年的制陶历史，发端于宋、兴盛于明的紫砂陶举世闻名，解放后成为我国著名的陶都。宜兴山水秀丽，善卷洞、张公洞、竹海等人文自然景观称甲江南，是国家优秀旅游城市。宜兴人文荟萃，历史上曾诞生了10位宰相，4位状元，381位进士，出现了周处、徐溥、卢象升、周延儒等一批历史人物，近现代更是人才济济，徐悲鸿、周培源、蒋南翔、潘汉年、潘菽、虞兆中等等只是其中的杰出代表， “教授之乡”的美誉蜚声海内外。今天的宜兴是一个充满活力和生机的新兴城市，经济综合实力和竞争力在全国同类城市中名列前茅，是江苏省规划重点建设三级I类中心城市。古称荆溪，渊远流长，文物古迹众多，境内山多水多，山水相依，景色秀丽。别有洞天的陶都宜兴，物产丰富，风光迷人，是陶文化、茶文化、竹文化、洞穴文化兼具的独特旅游胜地。2006年全年国民生产总值为428.03亿元；2007年一季度完成122.06亿元，同比增长17.2%，占无锡市比重为14.7%，高于无锡市平均增幅1.8个百分点。2004-2006年，地区生产总值逐年增长，同比增幅却略有减少，但仍在高位运行。全市人均生产