XX年宏观调控对上海房地产市场的影响.docVIP

2006宏观调控对上海房地产市场的影响 2006年10月 一、2005-2006年调控政策出台时间轴 图1 2005年国家政策出台时间轴一览图 2005年，国家出台一系列宏观调控政策，目的在于“规范楼市，平稳房价，抑制投机”。但是，政策出台的初衷与实际结果相违背。2005年全国房价增长10.1％，2006年第一季度上涨5.5％，2006年上半年固定资产投资同比增长29.8%，超过中央预期的18％。因此针对上述结果，2006年5月至今，中央政府、九部委、密集出台一系列更为严格的宏观调控政策，中央已经表示，如果“房地产市场房价过快增长、投机行为得不到更好抑制”。下半年仍将出台更为严厉得调控措施。 二、政策对上海房地产市场的影响 1.6月新政出台以后，一手房住宅成交量大幅下降，尤其以中外环和外郊环首当其冲。 由以上两个图标显示，系列政策出台后，上海总体成交量约降幅50％。其中由于外郊环总量大，下降总量最大，从每周历史成交最高点258285平方米/每周，下降到104405平方米/每周，下降幅度达60％。降幅最大为中外环区域，下降幅度最高达66％。而内环内、内中环区域由于供给少、需求高，相对降幅较低。 成交量大幅下降，直接反映买方对市场持利空心态，观望态度严重。 2.新策后，现阶段一手房住宅总体价格依然坚挺，各环线均价市场表现与总体均价一致。 新政前后成交均价对比显示。各环线价格并没有因为政策影响出现下降，依然保持平稳。2006年上半年，上海全市商品房成交均价8710元/平方米，与去年同期8741元/平方米基本持平。价格对政策的反映仍需要一段时间才能体现出来，政策将会对市场参与各方的心理产生影响，未来价格的走势取决于开发商对市场的预判以及购房者对房价的期望。 价格坚挺，直接反映开发商对市场持保守观望态度。 3.新策后，二手楼与一手楼市场表现一致，成交量出现萎缩 ，房价呈盘稳态势。 2006年6月，上海二手房指数为1627点，比上月上升2点，环比上升0.1％。2005年6月，受当时宏观调控影响，二手房市场成交量下降的同时，成交价格也有所回落。时隔一年，同样是受宏观调控影响，本月的市场表现则有所不同：尽管二手房成交量萎缩，但成交价格表现基本平稳。部分买家开始持观望态度，市场需求明显减少。据中介反映，本月看房量平均下降了六成左右，二手房成交量大幅下降。 三、公司地产对国家系列政策出台的观点 3.1 “国六条” 公司观点1：“90平方米、70％”注定是一个短命的政策； 一刀切，70％以上的中小户型，严重忽略了市场的真实需求，违反了市场规律；同时与各区域的法定图则相违背。加上各地执行力度不一，执行推进将困难。在目前上海的存量房中，90平方米住宅所占比例低于50%，政府可以通过增加房地产交易成本和持有成本两个方面来打压投资，这个政策的实施无疑很大程度上增加了交易成本，对打击投资是很有成效的，以前我们预计在上半年新政后地产市场将在7月后走出观望，回暖升温，但是这个政策实施后，基本可以肯定的是房地产市场将进入成交量在低位徘徊的阶段,成交量短期内看不到有很大的可能性能够恢复。自住客户将成为主流客户强征个税必然导致投资客的大量减少，换房客户也会受很大程度上的影响，因为以前换房客户购买的新房和旧房均能升值，换取收益，现在换房客户很难依靠出售旧房换取收益，所以购房热情将会下降很多。因此自住客户将成为我们的主流客户，所以对于项目的前期定位来讲，更多考虑自住客户的需求而对投资客户和换房客户的关注度适当减少。???从总量上看，今年上半年进入中国房地产市场的外资大约为45亿美金左右，和去年的量大致相当。其实这个量并不是非常大，但是一旦集中到某一两个城市就很麻烦，?目前外资进入的主要城市集中在上海和北京外资机构的房地产运作通常是有组织，有步骤的短期套现，来得快，去得也快新政策主要针对的是外资游资，但并没有限制外资的开发商。近年外资进入中国主要目的是挣取差价，其一般的运营形式是在所罗门群岛和维尔京群岛注册，利用这些区域免税的制度，来规避税收，然后进入中国挣取差价，一方面挣取的是房地产升值的差价，另一方面挣取人民币升值的差价。其进入的主要地区是在上海和北京，早两年一直进入的是写字楼和商业物业市场，并没有进入住宅市场，而近年开始进入住宅市场，对中国的冲击很大。中国政府不得不依靠多发行人民币的手段去换取进入的外汇资金，导致中国近年外汇储备激增，而人民币升值压力很大，一旦外资游资继续不断涌入，中国政府的损失是巨大的。新政策强制要求外资在华成立房产企业，提高了外资的准入门槛，同时也限制了海外游资规避税收的途径。。1％～2%，而通胀在5%以上，实际利率呈严重负值。加息势在必行。 物业税 将一次购买房屋费用转嫁到持有期和转让的费用，可以降低购房的门槛，同时可以