XX年昆明秋季房交会专刊.docVIP

卷首语· 暗潮涌动的昆明房地产市场 去年的秋季房交会， 今年的房交会，参展企业和参展楼盘都减少了将近三分之一，但是布展规模和去年基本持平，参展的大盘更多，人气虽然不如去年，但仍然非常旺盛。今年是一届正常的房交会， 1、参展数量、布展规模、参观人数回归正常。 去年的房交会如果是“井喷”的话，今年受政策、审批、税收手段等控制和影响，数量减少是正常的，但并没有减少到低迷的程度。 2、房地产基本的供求总量没有改变，虽然供求结构仍然在进一步调整和变化。 房地产开发新增楼盘开盘速度减缓，但是仍然能够保证供给；而且未来待开发土地和楼盘依然不少，每年新增的供应量不会发生太大的变化，但是供给结构正在发生明显的变化。如别墅楼盘、度假型地产楼盘增多；90平米以下小户型增多；呈贡新城以及未来的安宁太平体育小镇、新航空港、团结乡、富民、抚仙湖等近远郊型新区、新城、度假区开发量急剧增多；反过来，主城区市中心楼盘和自然环境价值极高的楼盘更加稀缺。同时，购房者数量也不会发生太大的变化，至少不会急剧减少。虽然需求结构也会发生较大的变化：地州和省外购房群体比重持续增加；别墅特别是度假型别墅需求群体持续增加；不同功能的需求如企业会所、运动健身养生功能型产品需求增加等等。 这些结构性的变化，将导致房地产的竞争和需求更加走向多元化、差异化，项目研发和细分市场的时代不仅在概念层面上，而将在产品层面上得到更充分的体现。 3、大盘仍然引领潮流。 本次房交会，最大的特点可以说是昆明大盘的房交会。去年没有参展的世纪城今年参展，世博生态城、新亚洲、鸭鸭湖、滇池卫城等上千亩的大盘，以及云大知城荷塘月色、智者的山丘、岭东紫郡、高海别墅、明日城市、西山别墅、实力系列、俊园系列等数百亩的中盘成为本次房交会的主角。顺城虽然只有几十亩，但位居城市中心，可算是市中心区的大盘。 所谓大盘时代，实际上就是房地产市场的集中化趋势的表现。未来十年内，这种格局可能不会改变，而且一两年内，昆明可能还会出现在全国都绝无仅有的大盘。 4、商业地产参展楼盘仍然很少。 去年，商业楼盘有7个，今年只有京鹏国际茶都和丽江鱼米河走廊两个（顺城今年主要推展的住宅部分）。商业楼盘本身由于其销售对象的特殊性，一般参加房交会的意义不大。不过，今年商业楼盘的减少，也意味着商业地产的开发将更加受到房地产新政中税收和金融政策调控的影响。 5、价格似乎在上涨。 很多人最关心的是价格变动问题。从参展的楼盘看，销售价格几乎都在涨。这需要一分为二地看：一方面本次参展的楼盘多数已经是早就开盘销售的楼盘，甚至是已经销售了相当部分的楼盘，配套建设已经基本成熟，所以价格上涨在常理之中。这类如世博生态城、新亚洲、西山别墅等；再者，一些早期开发投入大、环境和区位优势明显、开发商信誉较好、项目定位和规划较好、营销推广能力较强的楼盘价格上涨。如顺城、荷塘月色、云大知城等。这些楼盘价格上涨，应该视为楼盘本身竞争力较强的自然表现。另一方面，由于很多中小楼盘没有参展，参展楼盘中尚未开盘的楼盘实际上没有定价，更多是试探性地放出高价，所以也给人价格上涨的印象。 对房地产价格，房价只涨不跌的神话土地资源越来越紧张是事实，但是一手房加上二手房，市场的供应量不断增大更是事实。近几年由于还处于需求密集阶段，所以房价总体上还可能是上涨趋势，而且低价位楼盘和高价位楼盘的差距还会进一步拉大。但是，将来房价的上涨，已经不大可能是所有的楼盘价格都上涨，更不可能是所有的楼盘上涨幅度都一样。所以，如何选择，仍然是购房者乃至开发商都需要不断修炼的功夫。 小读2006昆明地产交易会别墅项目营销推广策略 4 冷观2006年的商业地产市场 10 运营商业地产项目的关键 13 普通住宅背后的思考 15 今年秋季房交会的一些感受 19 2006年昆明秋季房交会消费者购房需求调查 22 一、房交会走过九年，市民参与热情升温 22 二、本届房交会市民评价高，购房意愿强烈 23 三、到地州购房群体购买力强不容小视 25 四、消费者在昆购房意愿分析 30 五、消费者政策敏感度较低、市场预期乐观 37 2006年昆明房地产企业信心指数 39 昆明地产与亚洲地产 46 田野房地产咨询公司 49 小读2006昆明地产交易会别墅项目营销推广策略 昆明田野地产咨询公司 高级研究经理 黎晓宏 别墅作为房地产业的高端产品，它面对的是一群讲究品味、在意建筑的外观设计、关心产品的文化内涵、对人文环境和物业配套服务等有着更高要求的消费者。一个别墅项目在有了具体的规划设计、产品理念之后，如何将它的功能、内涵展现给最终客户，这是开发商所关心的问题。也是消费者关心的话题。 又一次牵绕着众多开发商和购房者期望的2006年昆明房交会落幕了，多少人满足了心愿，多少人失望而去，我们无法统计。但不可否认，开发商们众多呕心沥血之作，为我们带