XX年昆明泽盛项目商务环境调研报告.docVIP

《泽盛项目商务环境调研报告》 前 言 虽然本案地处昆明市北市区，地块拥有自己独特的气质，但是我们认为，写字楼是商业地产类型中的重要类型，在项目开发前有必要进行市场分析和可行性验证，这非常重要，并且写字楼市场分析与购物中心等其它商业形式不同，他没有商品服务区的定义，因此必须分析整个城市区域。由于昆明市的写字楼分布具有明显的地域性和自己的特点，要能让报告更加的全面和科学，并且能对项目具有充分的建设性的指导，有必要在整体分析的基础上再特别针对北市区写字楼市场进行了详细的调研和对比分析。报告分由以下若干部分分别对宏观写字楼市场研究、区域写字楼市场分析、入住企业综合发展态势研究以及竞争市场层面分析几大部分进行研判，最后在调研分析的基础上进行了初步的定位指向性建议。相信这是一份系统科学的商务环境调研报告。 第一部分 项目写字楼部分指向性假设建议 市场定位与产品定位指向性假设 绝对意义上的差异化发展也将会受到较多的限制，在没有非常明确的客户定位以前，写字楼的市场细分是非常困难的，但是，客户细分的需求还是相当明显的，所以我们对行业结构以及企业业态、经营特点的挖掘就会变得前置而重要； 北市区写字楼的市场空白结合项目用地块的良好昭示性以及强大的配套和绿化景观相贯穿融会，加强产品研发和创新，将给北市区甚至是整个写字楼市场带来不小的冲击； 结合分布特点和供盘及需求情况，找到准确、创新、独特的并且是深度挖掘客户欲望需求的产品定位和市场定位，提供安全周到物管服务，高中低各档次商业配套，拥有宽敞停车空间的产品将为项目赢得本区域众多企业客户的市场； 轻型的体量不是太大的，单层面积在700－800㎡左右的高层形象感较强的灵活办公物业将是重点要考虑的因素； 写字楼的外装修形象和标志性的作用也是北市区企业特点在不断扩张过程中提出来的需求； 超越现有办公场所的空间尺度，在层高、结构形式（突破单元式、内廊结构的布局）有概念的创新和引导； 定价策略建议采取低开高走的方式，一方面排除区位抗性，并且照顾到业态类似的成长型企业的企业特点；另一方面在吸引眼球的同时，通过价格的不断提升逐渐留存优质的并且相对匹配层面的客户类型； 本区域内的写字楼客户对价格十分敏感，考虑到我们投资回报的问题，采取怎样的营销和相应招商策略让消费者“买的既是贵的又是对的”成为下一步工作的核心论题。其次持有部分面积可以适度加大，因为大部分企业还是以租的接受程度为主。其余定价策略与售价情况相同； 如何赋予和丰富副城区商务中心概念，强化副城区的商务功能，并且具有其它区域不可复制的特点将会成为概念定位的重点。从附近区域的成功的写字楼物业特点就可以初步判断其端倪； 从新都里到财富中心再到本项目片区会形成一个较为成熟的RBD，人群会大量的集中到这里活动，关键问题在于项目本身怎样让消费客户愿意接受比现有办公物业价格要高的产品，提升产品附加价值并以新颖的概念包装是办法之一； 对于本项目来讲：昆明属于第二级市场（人均GDP在3000——4000$之间）供求接近平衡，产品细化刚刚开始，写字楼增长主要取决于结构； 北市区的写字楼市场新增总容量是80000㎡左右，而现有的资料显示今年内就有约90000㎡的写字楼项目乍泻，只从市场容量方面考虑的话，项目需谨慎行事，选择适当的体量和入市时机，以此博弈市场。 第二部分 昆明写字楼发展态势 宏观写字楼市场影响分析 整体市场环境因素：从2004年开始昆明市写字楼进入了复苏和兴起的时期，主要是因为城市的改建和经济发展趋势良好，但是现有市场上的写字楼，存在硬件老化、缺乏品牌、办公环境差、软件配套跟不上等现象，已经不能满足现代办公的物业，因此昆明市写字楼市场将在今后一段时间，面临重点区域突破，特别是在重塑产品定位、如何发展物业品牌及加强软件配套上的单点突破。 但就目前而言，昆明市写字楼市场尚未进入建设高峰期，只是有极少数的本土顶级写字楼出现端倪，例如红塔、邦克、柏联、政策环境因素：在最近的两年以来，国家和本地政府出台了一系列的规范房地产行业的法规和条例，在结合本地的经济环境和发展规律，写字楼市场正在从低弥到复苏再到规律发展的轨道当中且行且珍惜，由于对外政策的初步放宽，外来企业逐渐渗透成为趋势，但同样存在节奏和过程，特别是在写字楼投资市场的贷款环节等一系列的金融政策更是对整个市场和项目产品品质提出了挑战；挑剔的眼光对写字楼市场的产品研发、定位等很多环节提出了更高的要求。 地域分布因素：高档写字楼主要分布在昆明市一环线内，其具体分布在主要市中心的几个商业核心地带；一般写字楼也主要分布在一环内，但是随着房地产行业的不断发展以及随着写字楼的不断市场细分，包括客户群的细分和消费需求的细分，也有一部分写字楼分布向一环以外发展，甚至二环路以外发展，有的要进城，有的要出城，这两部分写字楼也各有各