XX年杭州住宅供应分析.docVIP

2007年杭州住宅供应分析 总述 总述: 杭州总体可预计住宅供应量/约1260万平方米 核心数据：本次统计表明，未来几年杭州（不含萧山、余杭）总体可预计住宅供应面积约为1260万平方米；若以平均每套120平方米计，可预计住宅供应套数约为10万套。 本次统计表明，未来几年杭州（不含萧山、余杭）总体可预计住宅供应量约为1260.6万平方米，其中： ■可售存量房源：约为53.7万平方米 ■未售余量房源：约为203.5万平方米 ■新增潜在供应：约为1003.4万平方米 若以平均每套140平方米计，杭州（不含萧山、余杭）总体可预计住宅供应套数约为90042套；若以平均每套120平方米计，总体可预计住宅供应套数约为105050套；若以平均每套90平方米计，总体可预计住宅供应套数约为140066套。 杭州(不含萧山、余杭)总体可预计住宅供应量一览表(单位:万平方米) ?从上表可以看出，可预计的杭州住宅后期1260万平方米的供应量不可小视。随着更多住宅用地的出让，这样的供应只多不少，供应无疑是巨大的，预计这些供应量主要集中在2008-2010年，届时，杭州将迎来一个竞争和供应的高峰期。 从各城区可预计的住宅供应的比例上看，西湖区的比例位居第一，占杭州主城区总供应量的30%；江干区以243.9万方的住宅供应总量排列第二，占据19.3%的比例；前几年的供应大户滨江区退居第三，住宅供应量为185.6万方，不足西湖区的一半，占整体供应的14.7%；之江区、下城区和上城区三个城区的住宅供量在楼市中占据的比重相对较弱，总和为12.5%，与拱墅区的供应相持平。 分述一：可售存量房源/约53万平方米，3364套 (一)总体可售存量房源情况 杭州(不含萧山、余杭)住宅可售存量房源情况表 截至2007年10月1日前，目前杭州(不含萧山、余杭)可售存量房源为3364套，约537362平方米，供应量并不大，以杭州传统淡季2007年7月成交住宅3120套推测，预计在销售旺期的10月、11月份，约1个月的时间就可以销售完毕。 可售存量房源供应量的稀少，使购房者选择余地减少，同时也加剧了购房的急迫心理，从而更加促使新房源的快速消化，造成新房开盘哄抢、漏夜排队等热闹场面。 (二)各城区可售存量房源对比情况 从各城区可售存量房源对比情况图可以看出，八大区域中，西湖区存量房源所占据比例最大，为19%，代表楼盘主要有今日嘉园、枫华府第、西鉴枫景和银马公寓等，其次是江干区和滨江区，比例分别为15.8%和15.5%，江干区代表楼盘是金基?晓庐等，滨江区代表楼盘是彩虹城、南岸晶都、观邸国际寓所等。相对而言，由于之江区目前在售楼盘较少，故存量房源也最少，仅232套，主要代表楼盘是九树公寓、云溪香山和刚刚开盘的阳明谷等。 未售余量房源约204万平方米 各城区供应不均 (一)?总体未售余量房源情况 各城区未售余量房源情况（单位：平方米） 分析：首先要做个说明，这里的未售余量房源，是指分期开盘（开发）的单个楼盘（已有开盘记录），尚未领取预售证的后续房源或剩余未开发土地所产生的供应量。 从未售余量房源看，杭州（不含萧山、余杭）总体可供量约203.5万平方米，按平均90平方米/套计，约22600多套；若以平均120平方米/套计，约16900多套。以杭州2006年共销售商品房25000套计算，在正常销售状态下，预计半年至一年左右时间，这些房源就将被消化完毕；仅在2007年6月，杭州（不含萧山、余杭）就销售住宅4850套，因此，从这点可以看出，近期可能提供楼市的未售余量房源较为有限，与目前旺盛的需求相比，近期的供量略显不足从各城区未售余量房源供应比例看，各城区后期的供应存在不均衡性。江干区的供应比例最大，以43.5万平方米占据总供应的21.4%：主要是由于从2007年开始，江干区的不少项目上市推盘，且后期余量较大；而钱江新城部分楼盘后期未上市也有一定的量，因此，该区域后期未售余量房源较大。其次是滨江区，以41.8万平方米、20.6％的比重位居第二。下城区未售余量较少，只有亿城嘉园和海华花园在售，后期房源推出尚不确定。 本次统计的203.5万平方米未售余量房源，是目前在售楼盘的后期供量，预计供应期也集中在2007年10月到2008年年底。 (二)区域分析 ■上城区：无明显板块分布，将售房源少 上城区未售余量房源代表楼盘一览表(下表面积单位均为M2) 分析：上城区已上市的项目中后期有未售余量房源并不多，目前只有赞成林风和景江城市花园后期有新房源上市，也没有形成较明显板块分布。 ■下城区：区域中未售余量房源最少 下城区未售余量房源代表楼盘一览表(下表面积单位均为M2) 分析：下城区未售余量房源是所有区域中最少的，只有海华花园、亿城嘉园等少数几个楼盘后期有少量余房，未售余量供应较小， ■拱墅区：各大板块均有