XX年杭州房地产住宅市场供应分析.docVIP

2011年杭州房地产住宅市场供应分析 编者按： 　　 2010年的“4.19”之后，整个房地产市场在中央政府再三表态和限购限贷等的政策重拳下，依然与火爆热销和地王频现的现象交织着前行，并充满了可思辨的话题。究竟谁才是房地产市场的主导者？什么才是影响这个市场的根本因素？未来的房地产市场究竟会走向何方？政府、开发商、购房者、媒体和各类专业机构，于不同的位置和角度持不同的观点和论调，依然莫衷一是。 　　在渐行渐远的2010年身后，不可否认的是，杭州楼市走过了将近10年的黄金发展期。《杭州住宅供应白皮书》则是合创地产机构基于经年积淀的庞大而系统的市场信息数据库基础上，对杭州主城区的土地及项目深入调研，从而以历史辩证的态度和严谨理性的原则，对杭州房地产市场进行观察和研判的重要文献。 ■分述一：可售存量房源 （一）总体可售存量房源情况 （二）各城区可售存量房源对比情况 ■分述二：未售余量房源 （一）总体未售余量房源情况 （二）区域深度分析 ■分述三：新增潜在房源 （一）总体新增潜在供应情况 （二）区域深度分析 总述 未来2到3年，杭州主城区（不含萧山、余杭）总体可预计住宅供应量约为1654万㎡。 ■可售存量房源：约为176.6万㎡ 占比10.7% ■未售余量房源：约为491.5万㎡ 占比29.7% ■新增潜在供应：约为986万㎡ 占比59.6% 与2010年相比，总供应量略有减少，降幅为7.3% 时间对比 可售存量 未售余量 新增潜在 合计 2008年 53.7 203.5 1003.4 1260 2009年 263.8 472.2 735.2 1471 2010年 78.9 504.5 1201.4 1784.8 2011年 176.6 491.5 986 1654.1 11年较10年增量 97.7 -13 -215.4 -130.7 11年较10年增幅 123.80% -2.60% -17.90% -7.30% 根据2010年杭州主城区新上市房源平均面积128㎡/套推测，若以平均每套130㎡计，未来2~3年杭州主城区（不含萧山、余杭）总体可预计住宅供应套数约为127200多套。 　　根据杭州主城区2007、2008、2009、2010年四年平均年度住宅成交量31854套测算，这些供应需3-4年才能消化完毕；以2010年杭州主城区年度成交住宅25286套计算，这些供应需要4-5年的时间才能消化完毕。　　同时，491.5万㎡的未售余量和986万㎡的新增潜在供应，供应量巨大，预示着2011年依然是杭州楼市的供应高峰期。江干区的未来可预计住宅供量从2008-2009年度的240万㎡左右，至2010年度大幅上升至480多万㎡，跃居第一，2011年度统计略下降至379万㎡，但仍保持首位；拱墅区在2008-2009年的可预计住宅供量均未超过150万㎡，但在2010-2011年已突破300万㎡，增幅超过100%；下沙区域则从2008-2009年的144万㎡上升至2010-2011年的近300万㎡左右。　　与此同时，西湖区的可预计住宅供应下滑明显，从2008年378万㎡到2010年度降至150万㎡，2011年统计略回调至218万㎡；上城区则呈现历年递减的态势在2008-2011年四年供应统计中，表现较为平稳的是滨江区，每年度可预计供量持续保持在200万㎡左右。　　未来供应增减的变化，可以看出某个城区在未来杭州楼市中扮演角色的变化，供应量上升意味着在楼市地位的提升，供应量的减弱则意味着楼市占据份量的减弱。■2011年呈密集供应状态，预计供量达750万㎡，为2010年的1.5倍。本次报告统计的杭州主城区可售存量房源约176.7万㎡，这些房源基本将在2011年持续去化。 ■一线品牌房企掌握未来楼市话语权。 ■下沙、滨江、城东是未来供应最集中的板块，桥西、申花板块将再度爆发。 ■单个板块供应时间不均匀将呈现时饥时饱态势。排行 品牌 楼盘数量 未售余量建筑面积（万㎡） 土地宗数 新增潜在建筑面积（万㎡） 未上市建筑面积合计（万㎡） 1 滨江 2 4.1 7 101.8 105.9 2 绿城 4 68.2 4 29.5 97.7 3 中海 2 13.7 2 52.6 66.3 4 龙湖 1 42.7 - - 42.7 5 保利 1 7.6 3 31.9 39.5 6 金地 1 39.5 - - 39.5 7 九龙仓 - - 3 30.7 30.7 8 金隅 1 14.8 1 14.3 29.1 9 远洋 1 10.9 1 14.3 25.2 10 万科 - - 3 23.7 23.7 11 雅戈尔 2 7.5 2 13.5 21 12 碧桂园 － － 1 18.4 18.4 1