XX年柳州市金盛广场市场推广提案.docVIP

金盛广场市场推广提案 第一节：项目开发背景分析 一、地块概况 1、地块简介 本地块位于柳州市东环路，总占地48亩，分与2个地块，属于柳州市新兴的高档居住区地块，临文昌路与东环路毗邻，地块方正地势北高南低临柳江、靠东环生态绿化带天然环境得天独厚。 3、地块周边配套 本地块周边的生活配套相对齐全，超市STRENGTH） 项目地块位置处于柳州东环新区，此区域房地产发展较为迅速，项目周边具有浓郁的开发环境，从而有效的避免了生地开发的不利态势。 根据柳州城市规划及发展：柳州政府及相关政府职能部门规划搬迁到此，政府的核心带动力不言而喻，有充足的理由表明此将是未来柳州的中心城区。 广西正松房开在柳州久负盛名，奠定了极好的口碑效应，给本项目的开发建立了口碑效应，使得客户易认可。 项目地块方正，较有利于建筑布局，也符合柳州客户的规整的心理偏好。 本项目三面临街的有利于商业布局，使得本项目商业价值得到有利的提升。 2、劣势（WEAKESS） 项目目前周边的居住环境还待改善。 高层电梯公寓的高公摊、通风与采光的问题，销售价格略高是制约客户成交障碍。 3、威胁点（THREAT） 后来开发的项目无论建筑面积、建筑特色、商业地产、建筑属性等都相仿照，无法避免产品的直接竞争，销售价格无法避免产生直接竞争，是对本项目构成的威胁。 规划899户的建筑体量，给销售进度构成了直接的威胁，如要迅速销售无疑面对巨大的挑战。 4、机会点（OPPPRTUNTIES） 前期开发的项目给本项目提供了，较为真实、可信度较强的市场信息，本项目可根据市场发展的具体状况，创新产品。 柳州房地产市场发展已逐渐成熟，特别是目前东环市场日渐成熟，以：华林君邸为代表奠定了东环高品质居住的范畴，因此本项目避免了生地开发的成本过高及市场接受度低的慢热态势。 本项目处于前期论证阶段，可根据市场客户的心理偏好打造出符合市场需求的产品。 通过现代房地产开发、营销整合打造适销对路的产品。 丰富本项目供应住宅的产品层次，扩大目标消费群体数量，以减少市场容量不足的风险，这将是本项目前期策划中最为重要的原则！具体来讲，就是在项目产品构成上不仅仅满足于开拓柳州本城区客户市场，必须将重心拓展县区购房市场，才能有效化解市场容量不足。 利用专业公司前期介入，以全程营销理念、科学而严密的操作程序保证项目成功。 项目的战略操作手段必须为崭新的操作体系，合理利用各种资源，最大程度吸引眼球；在操作体系、产品体系中，应注入丰富的文化元素。 由于竞争的加剧，项目在全方位建立竞争优势更为重要，在产品构建上、营销手段上注重整合效果，达成全方位竞争优势。 在产品策划前期，不仅仅需要对当前市场情况进行仔细分析研究，考虑到项目的规模带来的长时间操作问题，对市场进化带有高度的前瞻性眼光更为重要！应充分估计各种不利情况，采取差异化、优胜化竞争策略，利用各种手段，造成我与竞争对手的区隔；在产品营造上，竭力使产品性价比领先于现有柳州场的同质产品，在性价比上达到最优。 采取各种手段如：有针对性目标客户的公关活动，以此扩大开发公司及项目品牌影响度及美誉度； 把握开盘时机，利用市场竞争较为平缓的时刻进入市场； 三、个案分析 目前周边的房地产开发酝酿突破，逐步突现出高档项目品质的特征，从目前的市场特征及未来柳州发展的情况分析，本区域将会是最集中、最上档次、配套最为齐全的区域。 阳光100城市广场 发展商： 柳州阳光壹佰置业有限责任公司 项目地址：柳州市桂中大道与文昌桥东交汇 广告主题：让城市追逐梦想 让未来充满想象 工程进度：24#楼现已基本封顶 项目概括： 项目总建筑面积为70万平方米综合建筑群。小区有40层与31层高层住宅各一栋和5栋19层、6栋28层底商住宅楼组成，配套五星级酒店、写字楼、商业步行街，现推出销售总户数：约356户。 二期户型： 户型 面积（㎡） 比例（%） 两房两厅 73~76㎡ 47.19 三房两厅 89~130㎡ 42.31 四房两厅 165㎡ 10.67 点评：二期共推出约356套房子，其中以三房两厅和两房两厅为主打户型，分别占总户型的42.31%和47.19%。 三房二厅二卫(110.79㎡)分析： 优势：大部分户型布局较合理，户型方正，空间利用充足，各房间均有窗户，采光通风性能好。设计超宽阳台，拥有较大空间享受景观，让人觉得视野开阔，采光性能也非常好。 缺陷：部分主卧厕所是无窗户，不便浊气排泄；厕所的门口正对卧室床铺，从风水学来说不利人体健康。生活阳台、观景阳台，二位一体，无法体现观景阳台价值，且阳台进深太短，没有足够空间。 项目配套： 1、教学配套：广西工学院、窑埠街小学、金嗓子足球学校等。 2、交通配套：3条公交线路：76路、12路、8路；为市中心与河东区的交通主干道。二条交通主干道：桂中大道、文昌西路