XX年武汉市住宅发展状况及趋势调研报告.docVIP

2008年武汉市住宅发展状况及趋势调研报告 前言 今年年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害； 8月8日北京奥运会的隆重举行；与此同时，美国的次贷危机不断加深而引发的全球性金融风暴，对中国出口、金融领域的影响逐步显现；国家宏观调控下“救市”新政的不断出台，到底这些事件对楼市的影响有多大呢？武汉楼市又将何去何从？ 本次调研，从了解武汉市房地产宏观市场环境，区域市场状况入手，通过实地考察，重点对武汉市住宅发展状况、趋势进行剖析。 一、国家宏观形势下的房地产相关政策及影响 1、三大需求增长“两落一升”。固定资产投资增速放慢、实际出口增长明显回落，且顺差减少、社会消费品零售总额增长。 2、经济增速明显回落，通货膨胀严重 3、工业增速明显回落.企业效益大幅下滑。 二、“新政后”11月武汉市楼市动态 （一）11月全市新盘备案情况 （二）11月土地挂牌情况 （三）11月土地成交情况 三、武汉市房地产竞争状况 四、武汉市房地产需求分析 (一)现阶段购房者特征 （二）购房者需求 （三）从强势促销策略分析成功案列 五、价格与销售趋势对比分析探讨 六、总结及建议 特别话题：当地产搭上地铁…… 上海华阜房地产咨询有限公司（武漢分公司） 研展部 前言 今年年初，南方地区出现严重的雨雪冰冻灾害； 8月8日北京奥运会的隆重举行；与此同时，美国的次贷危机不断加深而引发的全球性金融风暴，对中国出口、金融领域的影响逐步显现；国家宏观调控下“救市”新政的不断出台，到底这些事件对楼市的影响有多大呢？武汉楼市又将何去何从？ 本次调研，从了解武汉市房地产宏观市场环境，区域市场状况入手，通过实地考察，重点对武汉市住宅发展状况、趋势进行剖析。 一、国家宏观形势下的房地产相关政策及影响 由美国次贷危机引发的世界经济增长放慢，增加了人民币升值压力和通胀压力，使得中国目前货币政策进退两难；在汇率升值、国际经济萎缩的情况下，以及世界经济形势面临调整，国际需求开始萎缩，导致中国出口量的降低；同时，国内房地产、汽车业市场的迅速降温，从而带动相关行业如钢铁、建材等行业的不景气，已对经济增长带来很大冲击。 持续偏紧的宏观调控政策效果显现，为抑制“三过”问题，国家近两年调整了外贸政策，采取持续紧缩的货币政策，这些政策的作用今年开始明显显现。 内生需求增长放慢，主要是房价长期过快增长及能源原材料价格、劳动力成本的明显上升抑制了需求增长，投资增长的拐点显现。 重大自然灾害的频繁发生也对经济造成一定不利影响。从今年开始，我国经济由繁荣期开始进入调整期，估计这种态势将持续2~3年时间。 ???? 08年上半年政府采取了一系列的宏观紧缩政策。央行主要采取了提高准备金率的手段来紧缩银根、对付通胀，此外，房地产行业的其它调控政策也推动了行业本轮调整的发生。 1、行政政策 1）土地政策 国土部：2008年起建设用地实行动态备案 掌握各地建设用地审批、供应和供后利用情况，提高运用土地政策参与宏观调控的能力。 《国务院关于促进节约集约用地的通知》挤压闲置地 土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。同时，该通知还提出“对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法”。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价。 国土资源部：土地监察制度有望纳入土地管理法 建立完善土地执法发现机制、制止机制、部门联动机制和问责奖惩制度等。 中国将每10年进行一次全国土地调查 重点调查基本农田现状及变化情况，包括基本农田的数量、分布和保护状况。 中国五部委联手遏违规批地 2008年5月29日中国中纪委、国土资源部等五个部委联合发表《违反土地管理规定行为处分办法》 国土资源部和国家工商总局规定三年限期 新土地出让合同增开发商资金压力 2008年6月20日，新版土地出让合同将从7月1日起正式启用，新版合同不仅将明确约定出让地块的开工、竣工时间，同时规定，用于商品住宅开发的土地，原则上开发时间最长不得超过三年 国土部：2008年起建设用地实行动态备案 有利于堵住了一些土地出让方尤其是一些囤地的开发商利用变更土地使用性质牟取高额溢价的漏洞。 整顿闲置土地成为2008年房地产政策调控重头戏，中央利用土地政策引导市场开发，督促各地公布08、09年住房建设计划，加强闲置土地清理、严格土地增值税的征收，同时迫使开发商加快楼盘开发速度以增加市场供给，缓和市场供需矛盾。 2）2008年有关房产的系列政策： 2008年1月13日，国务院公布《国务院关于修改〈价格违法行为行政处罚规定〉的决定》