XX年沈阳房产市场现状调研报告.docVIP

关于沈阳市房地产市场现状的调研报告 及投资沈阳房地产市场的可行性分析 于2007.11.11 概述: 沈阳是个有着800万常住人口和200万左右外来人口的省会城市，是全国最大的工业城市，是整个东北地区政治、经济、文化、交通的中心。整个东北区域的房地产市场的中心就在沈阳。振兴东北的政策，对房地产行业的发展提供了难得的契机，使得沈阳房地产市场充满了诱人的魅力，成为一线房地产品牌的新宠。近年来，国内外许多有实力的知名房地产开发商落户沈阳。为了在沈阳持续发展，他们大手笔、大投入在沈阳摆开了“地产豪门盛宴”。从沈阳房地产市场发展状况来看，沈阳的楼市处于平稳健康的发展时期，市场良好，发展潜力巨大。近年来，随着国家住房制度改革的深化、扩大内需政策的实施以及沈阳城市建设步伐的加快，沈阳市房地产市场呈现出投资高速增长，市场成交活跃，价格不断攀升的发展态势。 现阶段，国家针对房地产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。在这种背景下，在现有的规模基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎么变化，从分析入手，对沈阳市房地产业的现状、特点以及发展潜力和制约因素进行剖析，以满足领导的决策需要，促进企业在房地产市场的投资与收益的发展。 二． 沈阳市房地产市场的发展现状： 1. 目前沈阳市房地产开发建设市场呈现出四大特点：房地产开发投资增速较快，2007年6月统计结果显示, 累计投资额同比增长近40%；新开工项目和面积同比增幅较大，项目数量和面积同比增幅均在25%以上；房地产开发“大盘”项目较多,其中20万平方米的项目有54项，并逐渐成为房地产开发的主导力量；年初确定的17项房地产重点项目，已有“沈阳国际饭店”、“万科城”、“沈阳温州城”等9个项目开工建设，还有4个项目将于近日开工 2. 房地产开发投资规模不断扩大，住宅的主导地位进一步加强。 2007年上半年里，赴沈投资的外地房产商超过20家, 所开发的楼盘占沈阳新兴项目的56%, 一半以上还都是大盘, 累计规划占地534万平方米, 累计建面872万平方米, 较06 年同期上涨15%, 创下新高. 全部投资当中, 商品住宅占主导地位. 碧桂圆, 奥园, 新世界、金地、兄弟、远洋等实力雄厚的开发商也纷纷携巨资在沈阳攻城掠地, 碧桂园(2007.HK)今年4月在香港上市, 在香港上市地产股中仅次于李嘉诚的和记黄埔和郭炳湘的新鸿基，位列第三。其新增有关地块主要集中在沈阳，上市后首先将沈阳锁定为异地发展的重点。碧桂园此次在沈阳取得的四地块总面积超过12000亩, 分布在沈阳城南, 浦河, 沈北等4个区域, 其中沈阳沈北新区拿2000多亩土地，是以居住为主体、辅以商业的混合型用地，地块前期工作已经完成并进入开发建设阶段。 仅仅在香港主板挂牌一个星期，中国奥园(3883.HK)便传出其在东北沈阳圈地的消息。奥园此番购得地块位于辽宁省沈阳市东陵区，所占地面积约5866667平方米，预期建筑面积 (包括可销售及不可销售) 约976万平方米。 房地产业龙头企业万科集团1993年8月便进入沈阳成立全资子公司, 2007年内的数月又在沈阳新增土地4万余亩. 值得注意的是，奥园集团保持了其地价拿地的一贯作风。据其透露，沈阳地块的土地成本仅为483元/平方米。然而与“廉价土地之王”碧桂园(2007.HK)相比，奥园似乎仍难以抗衡。碧桂园2007年中报披露，其集团的平均土地成本约占楼盘售价的7.4%，平均楼面地价每平方米不超过200元。 3. 沈阳土地储备充足, 地价合理. 多年的老工业基地改造时间并不是很长, 使得沈阳较其他国内重点大中城市的土地存有量要仍然高出很多. 以2007年9月下旬-10月份一个半月的时间内沈阳土地拍卖具体地块, 面积, 成交价格来看, 可以有个直观的认识: 时间: 地块位置 地块面积 用途 价格 10.20 浑南产业西区89-1号 8368平方米　 工业 719元/平方米 10.20 产业东区33-1号地块　 41252.4平方米　 混合住宅　 1416元/平方米 10.20 浑南新区F14-1号地块　 296787。8平方米　 工业 480元/平方米 10.16 太原南街89号地块和平区8844平方米 起居住商业　 11904元/平方米 10.16 南京北街195号地块和平区10604平方米　 商业　 39979元/平方米 10.16 四德二里 大东区 2160