XX年河西片区天骄福邸项目市场调查报告.docVIP

河西片区天骄福邸项目 市场调查报告 第一部份 长沙市经济、社会发展状况分析 一、长沙区位优势日益凸显 （一）长沙是湖南省政治中心 长沙是湖南省省会，各种宏观政策的传递、实施必将以长沙为核心，特别是在房地产行业尤为突出。 （二）长沙城市化进程已进入高速发展期，人口的吸附力越来越强 2001-2006年是长沙城市化快速发展和整体上升期长沙城市化已进入高速发展期。 （注：此表为长沙五区城市化率进程图） 我司认为，作为湖南省唯一的政治核心，长沙区位优势正在逐渐释放，在对房地产开发、资金、人口吸附等方面起到了重要的促进作用。据有关资料显示，到2020年，长沙城区人口将激增至350万，城市化率继续保持稳步增长，基于长沙强大的人口吸附力，作为本项目在开发过程中，对客户需求变化需引起一定的关注。 二、长沙经济保持快速发展，是湖南省经济第一极 （一）GDP保持两位数的增长速度，为房地产发展提供了良好的经济环境 表1.1：长沙市GDP增长情况（单位：亿元） 时间 城市GDP 同比增长 人均GDP 以户籍计算 同比增长 2002 812.9 12.7% 13747元 11.5% 2003 928.22 14% 15506元 12.6% 2004 1108.85 14.8% 18296元 13.4% 2005 1519.90 14.9% 23968元 13.9% 2006 1790.66 14.8% 27853元 13.3% 2007年一季度 457.21 16.2% -- -- 备注 资料来源：长沙市统计局公报 从上表及图可知，近年来，长沙的城市GDP和人均GDP都保持了两位数以上的增长速度，到2006年，长沙城市GDP达到1790.66亿元，同比增长14.8％，人均GDP为27853元，同比增长13.3％。 按照当一个国家的人均GDP在300美元时,住宅产业开始起步；在600～800美元时,进入高速发展期；到1300美元时进入稳定的快速增长期；到 8000美元左右进入住宅产业平稳期；超过13000美元时住宅产业开始衰退至年底人均GDP美元,预测到20年,8000美元而城市化进程的发展也增加了对住宅的需求量住宅产业仍将高速发展住房总体需求处于增量型发展阶段12434 1413 12.8% 10.7% 2006 13924 1490 12.0% 10.8% 2007年一季度 5054 － 14.3% － 备注 资料来源：长沙市统计局公报 表1.3：长沙市城市居民消费性支出情况（单位：元） 时间 人均消费性支出 同比增长 支出收入比 2002 7854 6% 87% 2003 8330 6.1% 84% 2004 9032 8.4% 82% 2005 9660 7.0% 77.69% 2006 10680 10.6% 76.70% 2007年一季度 3188 16.4% 63.08% 备注 资料来源：长沙市统计局公报 从上表及图可知，近年来，长沙市人均可支配收入与消费支出都有较大幅度的增长，生活水平稳步提高，通过对长沙市民收入与消费性支出的比较，2007年一季度长沙居民消费性支出占到收入的63.08%，不难发现长沙是一个消费活跃的城市。 我司认为，长沙城市居民可支配收入与消费购买能力的增强，为本项目开发建设、销售将带来利好，同时也为本项目销售价格的提升奠定了一定基础。 （三）房产开发投资明显过热，供应量逐年增加 1、从房产开发投资与批准预售面积来看 表1.4：长沙市城镇固定资产投资情况（单位：亿元） 时间 固定资产投资总额 同比增长 2002年 293.25 29.7% 2003年 443.95 47.98% 2004年 590.60 39.5% 2005年 791.17 33.97% 2006年 1089.81 22.57% 2007年一季度 217.97 30.70% 备注 资料来源：长沙市统计局公报 表1.5：长沙市城镇固定资产投资类别情况 时间 投资类别 2002 基本建设 房地产投资 更新改造 投资量 (亿元) 153.83 投资量 (亿元) 81.79 投资量 (亿元) 43.84 增长率 25.2% 增长率 46.9% 增长率 39.8% 比重 52.5% 比重 27.9% 比重 14.9% 在房地产开发投资额中，住宅投资44.26亿元，比2001年增长44.9%。 2003 基本建设 房地产投资 更新改造 投资量 (亿元) 211.21 投资量 (亿元) 122.56 投资量 (亿元) 72.37 增长率 37.31% 增长率 49.8