XX年济南章丘东石河项目营销代理投标书.doc

章丘东石河项目 营销代理投标书 序言 您的项目如何赢得市场的青睐？ 您的项目如何实现最大价值的利润空间？ 您的公司如何在项目的推广中堆积自己的品牌？ 在我们思考这些问题的同时，我们先来审视目前楼市的状况： 1、供给过剩。 2、同质化倾向严重。 3、市场的进一步细分。 4、买家消费越趋成熟、理性。 5、市场推广有效性下降。 6、知识需求结构变化迅速，难以把握。 7、知识经济时代的挑战。 这些现实，令越来越多的投资开发商在开发新项目时，望而却步、举棋不定。但，如果我们面对市场的严峻，努力寻求出一条解决之道，那么将会有一个全新的前景。 英国经济学家凯恩斯说过：困难并不存在于新生事物中，而存在于向新生事物的转变过程中。中国的房地产业经历了暴利时代的疯狂之后，经历了点子营销时期的冲动、茫目之后，终于回复到应有的理性状态。在资源整合下的概念引导将成为一种必然趋势，最大限度地挖掘和释放生产力，把内、外部资源进行最优化的组合。从规划设计、建筑施工、园林绿化、物业管理、市场推广等各项专业资源进行挑选、集聚、整合，打通专业化分工带来的壁垒和隔阂，将各环节合作的成本降到最低，并为各专业环节提供高效的运作平台，使它们能够最大限度地发挥作用。不能各自为政，项目的开始之初，就应该有这样的统一与协调。 我们把自己的思维放在这样的层次上去思考、去操作项目时，我们会发现“海阔凭鱼跃”，项目的可塑性增加，对开发商而言，这意味着机会与成功！ 如何挖掘各种契合人们生活需求的主题启动房地产项目，使之各个主题之间有机结合，功能设计浑然一体，互促互动从而取得超常的效应？ 如何以泛地产、概念地产、复合地产的全新开发理念指导区域开发运营？ 如何整合各方的优势资源为我所用，打造新的理想家园？ 这，也就是本投标书的构成： 市场定位篇 项目定位篇 推广策略篇 营销实战篇 营销管理篇 公司服务篇 投标书之一 市场定位篇 第一章 中国房地产市场背景 随着近几年来中国房地产市场的日渐成熟，房地产法律政策体系的日益健全，中国房地产行业正迈着健康、稳重的脚步向前发展，呈现出如下趋势。 土地供应量锐减 年份 供地总量 按土地用途分（公顷） 商业用地 住宅用地 工业用地 商业设施 商业性办公楼 高档住宅 普通住宅 工业用地 2010 2361.2892 237.3113 11.0061 10.0000 927.8690 1175.1028 2009 19557.1991 5655.7202 2745.0358 10.0000 3375.6798 7770.7553 2008 104564.0145 3789.7408 1991.5333 437.8329 6011.8860 92333.0215 三大经济圈引领中国楼市 中国形成珠江三角洲、长江三角洲地区三大经济圈，表明中国的城市化发展战略已越来越成熟。改革开放后２０年由南向北的波浪式演进。可以预期，２１世纪头十年或再长一点，环渤海地区成为继珠三角和长三角之后未来中国的第三个高增长区。未来5至7年，中国三大经济圈都将进入新一轮的发展机遇期，它们对中国总体经济实力的贡献将会进一步增大。而环渤海经济圈在近两年的房地产高速发展过程中，房地产市场并没有产生太多泡沫房地产投机资金并没有过多进入整体呈健康发展态势受宏观调控影响，全国土地购置和开发面积同比增幅出现双降，房地产开发投资增速逐步平稳回落，房地产投机、投资需求得到一定程度的抑制，房地产价格增速逐季放缓。地区经济圈 作为拉动国民经济增长的重要力量，房地产投资将逐渐持续增长。 人均消费水平分析 居民收入及消费水平都稳步增长，为房地产市场建立了良好的消费基础和潜力。 住宅类产品市场分析 20010上半年受宏观政策影响，济南大多开发商放慢了项目进程，刻意推迟了开盘时间，因此2010年半年出现一个新盘集中放量的时期，并以大盘为主。 在需求方面，受宏观调控影响，20年楼市供应量和交易量都比较少，这更加剧了供需市场的矛盾2010年下半年有更多的者开始实施购房计划消费者开始理性面对楼市。 济南十一五规划“东拓、西进、南控、北跨、中疏”空间战略和“新区开发、老城提升、两翼展开、整体推进”发展思路济南都市圈确定为6+1都市经济圈，即以省会济南为核心，淄博、泰安、聊城、滨州、德州、莱芜等6个周边城市为依托，形成一个呈圈层结构布局的都市经济圈在规划中，济南都市圈将以济南中心城为核心，分别以70公里、120公里、400公里为半径，形成核心圈层、协作圈层和辐射圈层3个圈层。其间，济南作为都市圈核心圈层的中心区域，将突破行政辖区限制，构建具有高度城市化的济南都市区。同时，规划形成以中心城