新一轮地产紧缩下投资策略 2010.6.3.ppt

- date Place - date 朱志雄简介 现任金盛财富管理部研究员，负责宏观经济策略与高端客户资产配置规划; 多次主讲公司及分公司、法国巴黎银行、荷兰银行、北京台商会、中国工商银行、花旗银行、江苏银行和宁波银行的宏观经济与投资策略分析； 南京大学金融学博士、CFA（Chartered Financial Analyst）和CFP?(Certified Financial Planner)； 在《世界经济》、《新民晚报》、《扬子晚报》、《理财周刊》等媒体发表过多篇文章； 曾兼任CFA协会（中国）（CFA Institute，China）持续教育顾问。 新一轮地产紧缩下的投资策略 朱志雄 金融学博士 CFA CFP 金盛人寿保险有限公司 上海 2010年6月3日 目录 政策强力紧缩下的中国房市与股市 新形势下的个人和家庭财富管理策略 金盛投资 房地产行业地位越来越重要 自1998年房地产行业市场化，大量增长的房地产投资额和销售额拉动中国经济发展，并带动了相关产业的发展。 1998年以来，房地产开发投资额年均增速达22.5%，10年来平均每年占固定资产投资比例达16.8%，对GDP贡献达7.5%，近5年更是上升到9.5%。 房地产的传导与分析 房地产的传导链条很长。 全国商品房销售面积和销售均价是最核心的两个指标，可根据销售率、可售量、房地产商资金状况、政策力度和货币供应等角度对这两个指标分析房地产行业。 为啥房价一路高歌？ 近10多年来，供不应求是中国房价不断上涨的主因，因此增加住宅供给，抑制投机需求是治理房价泡沫的根本途径。 房价的博弈 房地产是一场复杂博弈，至少涉及6个主体，分别是中央政府、地方政府、开发商、银行、未购房的自住客和投机客。各自诉求不同。 博弈的焦点是房价。政策频繁变化集中体现中央政府的意图摇摆，并引发房地产行业的小周期。 出口好坏左右政府的房地产政策 1998年，东南亚金融危机，政府大力发展房地产；2003年出口好转，房地产行业发展太快、太不规范，政府开始调控；2003年到2007年，房价越调越高；2008年底为应付金融危机，政府又开始刺激房地产；2009年底，基于出口复苏，开始更加严厉地打压房地产。 民生上，一线城市房价可承受力再下降 2010年1 季度70 大中城市房价1 季度房价增长3.3%，环比折年率13.2%,超过了居民收入10%的增速，使得可承受能力进一步恶化，增强了政府调控决心。 投资需求在一线城市最为突出，前期房价暴涨的也主要是北京、上海、深圳等一线城市。当地居民月供收入比达到90%。 在当前新的历史时期，基于确保社会阶层稳定，顺利实现国家转型，进一步推进经济发展结构转型与城市化的战略考虑，中央政府对房地产的意图发生转变。 推进经济发展结构转型 如果大量中下层普通居民的利益长期饱受高房价侵蚀和折磨，中国经济转变成内需推动型经济发展模式，是脆弱的空中楼阁，财政补贴过后，便不可持续。 几十年来，在中国经济增长三动力中，消费占GDP的比重已连年下降到接近40%的水平。 推进城市化 2008年中国的城市化率名义上才达45%。因此，中国城市化和工业化还必须继续推进。 实现人口有序迁移 据国家人口计生委调查推算，2008年全国流动人口达到2.01亿。未来30年，我国人口将形成5亿城镇人口、5亿流动迁移人口、5亿农村人口“三分天下”的格局。 让如此庞大规模的人口有序流动，就必须控制住一线城市房地产市场过快上涨的势头，因为一线城市房地产市场具有龙头示范效应。更必须控制住二三四线、甚至五线城市的房地产市场。 不控制高房价，推进经济发展结构转型与城市化将面临房地产泡沫破裂而中断发展进程的威胁。其带来的长期性和全局性负面后果，将影响到国家发展命运，这远远超越短期内以房地产增长换取GDP的好处。 对房地产的新一轮强力调控 4月15日，政府宣布对房地产实施以紧缩需求为主的调控政策，包括第二套住房首付和贷款利率的收紧；国土资源部公布《2010年度全国住宅用地供应计划》，今年住房用地拟供应量达到18万公顷，同比增幅超过135%。 4月17日，国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》被称为“国发(2010)10号”文件，共十条，进一步强调落实房地产紧缩需求和增加供应的政策，并强调住房问题“既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题”。 不仅房贷利率和首付款比例上调（房贷优惠利率由7折提高至8折以上，首套房首付提高至三成，二套房贷款利率高于1.1倍、首付比例不低于五成），更要求了暂停发放第三套房贷款，以及停止为非本地居民发放房贷。 5月27日国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制