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《宝太花园》项目营销策划提案 上篇 当前房地产市场环境概况 一、项目所处环境 （一）经济环境 1、全国上半年GDP三年来首次破八 经济探底迹象显现半年经济将会走稳，全年经济将呈现“L”型走势，二季度可以说是年内经济增长的底部，但三季度到四季度也不会有明显回升，全年GDP增长率预计在7.5%-8%。青岛市2012年第1季度全市生产总值达到1,449.4亿元，同比增长9.1%，经济运行相对平稳，主要经济指标均平稳增长，2012年前5个月，青岛市实际利用外资额达到18.9亿美元，同比增长20.5%，由于受到外围经济的影响，其增速较去年大幅下降59.6个百分点。上半年城镇在岗职工平均工资增长9.1%在岗职工工资水平是衡量一个地区经济发达程度的重要指标。在岗职工工资决定着人民群众的生活水平，又决定着整个社会的稳定和经济发展的大局。 在岗职工人数大幅增加 2012年上半年，市城镇单位在岗职工期末人数为163204人，比去年同期增长23.3%。 、在岗职工工资总额继续增加 2012年上半年，市共发放城镇在岗职工工资总额269599万元，比去年同期增长34.1%。 、在岗职工平均工资平稳增长 ? 2012年上半年市城镇在岗职工平均工资为16648元，比去年同期增长9.1%。 中央密切关注各地执行调控政策情况，对于地方出台放松抑制不合理购房政策的措施，将及时制止或纠正。如“佛山、芜湖等涉及变相松动二套房限购等明显托市行为”。 （三）青岛房地产市场环境 1、青岛住宅市场刚需占主导刚需占主导70大中城市价格指数持续下降，加上政府坚持房地产调控政策不动摇的决心，开发商在住宅投资和推盘速度上明显下滑。首先，青岛多家银行对首套房执行85折购房利率优惠；其次，60-120平方米的中小户型成交量约占总成交量的72.32%，一手住宅市场仍以刚需及改善性住房需求为主，受政策影响小；最后，开发商低价开盘以价换量。随着购房利率优惠的迅速展开、贷款利率的下降，加上银监会对二套房贷给予首套房贷同样风险权重，以及开发商不断推出的优惠措施和保障性住房的不断入市，刚性需求将会得到逐步释放，住宅成交量有望出现回升。因为2011年的备受“打压”，青岛楼市2012显得格外“敏感”。稍有“风吹草动”立即就会体现在成交量起伏上。2月青岛市公布了住房维修基金将要从3月起征收的新政，这就促成了2月楼市的成交的暴涨局面，2月全市新建住宅成交量达到了5192套，攀上至一个小高峰。可在随后的3月、4月同样也是因为房屋维修基金的征收，青岛楼市跌入谷底，月成交量分别为3449套、3526套，仅高于1月。原本应该是楼市旺季的“金三银四”变成了“废铜烂铁”，这让沉寂了一年多的开发商们都坐不住了于是从4月中旬开始青岛楼市就被“降价”“打折”“优惠”“促销”“团购”充斥着。开始是某个区域的某个项目，到后来蔓延到整个区域降价，开发商从试探性的打折优惠，到真金白银让利以价换量，也终于迎来了5月成交量的回升。根据统计，5月青岛市新房共成交7266套，其中住宅就占了6935套，楼市终于恢复到了2011年同期的水平。随之而来的又是6月“降息”的利好，在开发商以价换量和房贷利率下调的双重利好下，6月青岛楼市也“HOLD”住了！基本保持了5月的业绩，尤其是6月青岛新建住宅成交面积较5月还有小幅度上涨，良好的态势为2012年半年的青岛楼市。“金九”全国楼市不温不火购房者保持观望一些城市的成交量并未出现明显上涨，“金九”成色稍显不足。抑制投机投资需求使地产市场的泡沫正在被挤出。在楼盘促销优惠和刚性需求的带动下，今年6月至8月，新建商品房与二手房成交量都超乎预期，部分刚性需求和改善需求得到释放。现在成交量和成交均价保持平稳，正是楼市调控政策的目的所在。限购、差别性信贷、保障房建设和房价问责制的“调控四原则”，已稳定了消费者的预期，也会影响消费者的选择。因此，当前房价不具备大幅上涨的市场基础。由于临近年底，银行回款压力增大，放贷额度也将逐渐收紧。预计进入四季度后，贷款审批会更加严格，从而延长成交周期。因此，10月市场将继续以稳为主，成交量相对于9月，甚至可能会有所回落，市场回暖、价格反弹出现的可能性不大。黄金周楼市遇冷降七成楼市“金九银十”风光不再。“十一”黄金周期间，青岛、杭州、济南、武汉、昆明、徐州、重庆等城市，住宅成交量相比之前也有明显下调。黄金周期间全国54城市住宅签约量环比大降7成，签约套数合计仅为1.6万套。 从目前整体市场来看，各地供应在9月均有所增加，在10月份长假后，可能有一个集中签约的过程。信贷依然是影响楼市房价的最关键因素，如果四季度信贷不出现放松，可以预料成交量将维持平稳，而一旦再现信贷松动，市场难免再有上涨。 随着大量保障性住房的建成投入使用，进一步稳定市场预期，房价尚不具备全面反弹的条件。下