三亚玉海国际度假公寓营销策划总方案1.docVIP

委托单位：贵阳智诚松山花园物业有限公司 报告单位：上海开启房地产投资咨询有限公司 报告日期：二000年九月 海南金天地房地产开发有限公司策划部 第一部分：市场研究 一、2005年上半年三亚房地产市场综述 在经历了2年的快速发展，昔日的‘渔家女子’以逐渐成长成为国际美人，今日的三亚高楼林立、道路宽阔、林荫满目、花香袭人、成为国内外知名的热带滨海旅游度假城市。三亚新盖起的楼盘更如雨后春笋，房地产成为三亚重要的支柱产业。 经历了20世纪90年代泡沫经济后，走进了新的世纪。三亚首先是旅游业的蓬勃发展，四面八方的游客纷纷前来，旅游业的兴旺给三亚带来了人气和财气，随着旅游业的兴旺，一种被称为“旅游房地产”的新思维由此产生，依托旅游业，又与旅游业的发展紧密联系的房地产开发，在投资者看来，有很大的利润空间。92年海南房地产热时所留下的房地产开发商所剩无几，而近年来新进入三亚房地产商不下于100家，其中不泛国内知名的大集团公司，他们带来了房地产开发所需要的雄厚资本，也带来了先进的开发和管理经验，三亚房地产业进入了理性的快速发展时期。 三亚当前的房产楼盘在建设过程中，加大了项目策划、规划设计方面的投入，注重小区环境建设和建筑景观效果。规划设计过程中，充分考虑到三亚独特的滨海自然景观，并将如何利用热带风光作为小区的外部景观引入楼盘的设计之中，将度假休闲、旅游居家等各种功能需要，人性化的消费理念引入了项目的设计思想。功能档次上符合了三亚国际旅游度假城市定位的要求。 由于三亚生态环境在中国首屈一指，所以在此基础上发展起来的房地产也有别于其它地区。别具吸引力。三亚荣获‘全国人居环境奖’‘全国生态示范区’在2004年更荣获‘中国十大魅力城市’的殊荣。三亚有充足的阳光、洁白的沙滩、清新的空气，被称为东方的夏威夷，天然的氧吧。在这种大环境下建设的房产必为世人瞩目，成为内地人第二居所的首选地，居有关调查显示，几乎全国所有的省份都有人在三亚购置房产，还有美国、俄罗斯、日本、韩国、法国等国家和香港、澳门、台湾地区的客人在三亚置业，外地买家所占比例约八成。三亚已成为富裕阶层理想的第二居住地。三亚市政府明确提出适度发展房地产业。房地产业得以健康持续发展。商品房销售每年以30%的速度增长，房地产交易税收和建筑业税收占财政收入的30%以上，三亚房地产业的发展加快了城市化进程，加快了旧城改造，并带动了建材、家具等房地产相关行业的发展。 2005年7月三亚公开招标制定《三亚市旅游发展总体规划》，上海奇创旅游规划设计机构在5家入围单位中竞标胜出，其‘热带中国，大美三亚’的国际形象定位将指导三亚未来发展方向。 三亚市2005年度选定重点推进项目48个，总投资额约451.8亿元。其中保留了2004年重点推进项目29个，总投资额约371.8亿元；新增重点推进项目19个，总投资额约80亿元。在重点推进项目中，凤凰机场二期工程，三亚国际客运港，市政建设工程项目（一环路延伸段、金鸡岭路改造、鹿回头海景大道）西岛开发、爱心大世界、三亚国际高尔夫球场、太阳湾高级度假区等海润珍珠加工厂、东吉水产口加工厂等；城市综合开发及房地产项目6个，总投资约259.6亿元，包括临春山水国际村、时代海岸、三亚湾新城开发等；2005年实施的重点项目，总投资325亿元，年度投资计划34.75亿元，占全社会固定资产投资总规模45亿元的77.2%。 销售套数比较： 销售金额比较： 　 　2004年的曲线图显示，销售情况符合三亚旅游市场淡旺季的的规律，11月～次年2月为销售的黄金季节，但从2005年上半年的曲线显示，以往3～4月的销售淡季却成为今年以来的销售高峰期，2005年上半年的销售依然呈现价升量增的态势。 三、2005年上半年三亚房地产市场主要特点： -----供求关系基本持平，供给与需求保持相对平衡，从2003年～2005年3月三亚开发总面积为211.03万平方米，销售面积104.52万平方米，占49.53%；认购面积58.75万平方米，占27.84%，销售面积和认购面积占总开发面积的77.37%。供给的结构主要分为海景房及非海景房，海景房面积为70.41万平方米，占总量的33.36%，已销售95%.非海景房140.62万平方米，占总量的66.64%，已销售68%。房产价格平均每年以25%的幅度上涨。 -----投资趋于理性，房产商普遍加大了项目策划、广告宣传的投入，注重小区的环境建设和人性化设计。户型结构多样化，中小户型比例增大。 -----大盘项目逐渐浮出水面，与以往小型项目相比，大盘在整体规划、小区配套、资金实力上优