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丽湖花园底商价格评估报告 商业运营中心 2008．5．9 项目价格评估 1、价格定价依据 1.1 项目区域条件（略） 因上述市场情况中有描述，此处不再叙述 1.2项目自身条件 1）项目外街与上水花园紧邻，三栋物业商业呈一字形排开，比教分散，昭示性不强，虽然处于拥有约1.5万人消费的成熟老社区，但人流量较小，上水花园相对集中的商业分布使得其与本项目相同业态客流很难分流。 2）三栋一层共72间街铺，商铺进深比较长，户型不方正，商铺主力面积为28-40㎡，对商铺进行一定包装后，若单价不高，临上水花园面商铺销售压力不是很大。 2、商业价格定位 可比性物业分析 项目 主营业态 租金/售价（元/m2） 综合分析 茵悦之声 餐饮、美容美发、药店、便利店等社区服务业 租金1F：40-70 售价1F：11000-15000 该项目主要为社区商业，面积为30-40平米的小铺位，户型方正，铺位较分散。经营业态主要为本社区居名服务，经营状况良好 中海怡翠 餐饮、美容美发、休闲、药店、面包房等社区服务业 租金1F：50-70 售价1F：10000——12000 面积为40-90平米及个别上百平米的铺位，进深面宽比大致为：2.2：1经营业态主要为本社区居名服务，经营状况一般，大面积铺位基本空置 上水花园 餐饮、杂货 租金1F：30-50 （农民房） 经营环境教差，经营状况良好。 2.1 一层租金价格评估过程 选取可比实例 茵悦之声 中海怡翠 上水花园 影响因素比较说明 结合区域可比性物业分析，从区域位置、物业类型、物业质量及形象、项目所处具体方位等几个方面与本项目进行对比分析： 区域位置 物业类型 楼业形象 本项目 ★★★ ★★★ ★★ 茵悦之声 ★★★ ★★★ ★★★ 中海怡翠 ★★★ ★★★ ★★★ 上水花园 ★★★ ★ ★ 从上表可看出，与本物业品质较为接近的是茵悦之声、中海怡翠 建立价格可比基础 建立以统一采用单价，统一币种和货币单位，统一面积内涵，统一面积单位为基础的可比价格。 交易情况修正系数 都为正常交易，故交易情况修正系数均为100/100。 交易日期修正系数 都为现今市场租值，故交易日期修正系数均为100/100。 房地产状况修正系数 区域状况修正系数 估价对象 茵悦之声 中海怡翠 上水花园 繁华程度 35 35 35 37 交通便捷度 25 25 25 25 车位停放 15 15 15 14 临街状态 25 26 24 26 合计 100 101 99 102 区域状况修正系数说明：确定的区域修正系数为100/101；100/99；100/102。 权益状况修正系数 评估顾问对象和比较实例均为以出让方式获得土地使用权的裙楼商业项目，房地产权益状况相同，故权益状况修正系数均为100/100。 实物状况修正系数 　 茵悦之声 中海怡翠 上水花园 平 面 布 置 10 11 10 11 工 程 质 量 10 12 12 8 建 筑 规 模 10 9 10 8 层高（实用率） 70 70 70 65 合 计 100 102 102 92 评估对象和比较实例在实物状况相同，故实物状况修正系数为100/102、100/102、100/92。 确定权重系数 项目名称 茵悦之声 中海怡翠 上水花园 权重系数 0.4 0.4 0.2 评估对象租金 茵悦之声 中海怡翠 上水花园 交 易 价 格 55 60 40 交易情况修正 100 ——— 100 100 ——— 100 100 ——— 100 交易日期修正 100 ——— 100 100 ——— 100 100 ——— 100 房地产状 况修 正 区域状况修正 100 ——— 101 100 ——— 99 100 ——— 102 权益状况修正 100 ——— 100 100 ——— 100 100 ——— 100 实物状况修正 100 ——— 102 100 ——— 102 100 ——— 92 比较权重系数 40% 40% 20% 分价格 21 24 9 总价格 54元/㎡ 2.2丽湖花园商铺平均售价估算： 商铺作为一种投资产品，由于该片区售价权比对象只有两个，故不以售价为标准来计算本项目商铺平均售价。我们在此主要采用商家承受租金的收益反算得来价格，通过以上推算预计本项目街铺租金为54元/㎡/月，与本项目实际租金水平40-60元/㎡相符，按实地调研的数据，周边商铺租金年回报率普遍保持在6％的回报水平来推算价格。 收益法计算公式： V=A/r×[1-1/(1+r)n] 其中：V --- 房地产价值 A --- 年纯收益 r --- 资本化率 n --- 收益年限 2.3估价结果确定