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丽湖花园商业营销执行报告 信和地产开发有限公司： 承蒙信任，我司于××年×月开始正式受托展开贵司××××项目之销售代理事宜。针对本项目的现有产品及定位情况，我司在进行了市场调查和论证后，对本项目深入分析研讨，本报告是基于目前区域房地产市场状况，结合我司专业人士在深圳地产行业的※※个专业案例、十年专业实践，在专案小组、德思勤专业评审委员会的共同努力下完成的。 目 率 第一篇 市场调查分析及预测 项目分析 项目定位 营销推广 物业发展及其他建议 销售控制与管理 第一篇 市场调查分析及预测 一、深圳整体经济及政策环境分析 1.1 经济环境 深圳是最有可能跻身国际城市行列的一线城市，商业地产长期发展趋势乐观。 “十一五”期间及到2020年，深圳经济社会发展的战略目标是：建设亚太地区有重要影响的国际高科技城市、国际物流枢纽城市、国际金融贸易和会展中心、国际文化信息交流中心和国际旅游城市，用15年左右的时间，在率先基本实现社会主义现代化的基础上，把深圳建设成为重要的区域性国际化城市。战略目标的定位无疑让深圳成为继北京、上海之后，最有可能跻身国际城市行列的一线城市，商业地产长期发展趋势乐观。 初步形成具有香港特色的地铁商贸圈和商圈连接走廊 深圳的商业地产发展中学习借鉴了香港商业发展中的优秀经验。伴随深圳地铁站客流量的不断增长，新的地铁商贸圈已经初见形成。 新兴商圈不断涌现， 商业地产热点区域将集中福田CBD区域和大型的社区商业配套，关外供给也将不断增多。2007一季度，深圳预售商业用房（包括写字楼）销售总面积中，福田的商业用房销售面积比例最大，占到36%，其次是宝安约占23%，再次是龙岗约占16%。 1.2政策环境 1、收紧境外人士在华的房地产投资 2.、严格进行城市商业网点规划 3、推进社区商业政策 4、修编商业建筑设计规范 5、《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，提高了购买第二套住房的贷款首付比例和贷款利率 1.通过提高外企进入房地产的门槛，阻挡了国外闲散游资进入房 地产市场的短期投资性行为，房地产市场特别是高端项目的销 售受到一定影响； 2.商业建筑设计规范及商业社区建设，为未来商业地产的区域型 规划及设计提出了合理的发展方向。 1.3 深圳商业地产发展 1、是整体市场价值不断提升，新商业项目供应量同比减少，但成交价格却逆市飘红。 2、是宝安、龙岗两区商业物业市场发展速度超过了全市的平均发展水平。 3、三是传统商圈的商业市场逐步形成了自身固定与稳定的特色，而城市次级商圈已崭露头角。 二、布吉整体市场状况 深圳市龙岗区布吉街道办事处是在原布吉镇于2004年8月26日实现农村城市化时“撤镇设街”改设布吉街道办事处的基础上，于2006年4月29日根据市委、市政府开展布吉龙华两个街道区划调整与管理体制创新试点工作，对布吉街道原行政区划“一分为三”而新成立的街道办事处。现管辖24个社区，其中布吉、水径、三联、甘坑、大芬、木棉湾、南三7个是“村改居”社区，布吉圩、龙珠、长龙、德兴、丽湖、龙岭、国展、茂业、中海怡翠、东方半岛、罗岗、光华、凤凰、金排、可园、翠湖、文景17个是非“村改居”社区。 地理位置 布吉位于深圳市中部，深圳经济特区北侧，布吉河中游，南邻深圳市区腹心地带的罗湖区，东南到西南被特区边防二线所环抱，东北及北面与龙岗区横岗、平湖二镇接壤，西北与宝安区龙华镇相邻，离香港新界仅8公里，布吉联检站与沙湾联检站将布吉镇与特区连成一片，是深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近的一个镇，地理位置十分优越。总面积8平方公里其中规划建设总用地（包括发展备用地）48.72平方公里，现状建设总用地33.74平方公里，占总规划建设用地的69.25%。未开发用地14.98平方公里，占总规划用地的30.75%。行政区划及人口“广东第一镇”强劲的产业基础为商贸发展提供了有利支持。特色经济广纳置业人群 布吉街道在发展中形成了以工业为基础,第三产业为支柱，三大产业齐头并进的经济发展格局，产品远销欧美等国际市场，是广东省乡镇企业百强镇.现有个体工商户7000多家，其中工业企业500多家，从业人员20多万人.其中，年产值超亿元的民营企业有20 多家，5亿元以上的有2家。 2006年实现地方生产总值（GDP）68亿元，其中第三产业总值48亿元；实现国税1.8亿元，地税6.21亿元，财政总收入4.92亿元。 ?第三产业是布吉街道的主要经济支柱 2006年第三产业总值占地方生产总值的70.59%，沃尔玛、新一佳、天虹、苏宁、国美和肯德基、麦当劳等一批国内外大型商场或连锁店的入驻，已使布吉街道形成了遍布各小区和大街小巷的商业网络。房地产业十分发达，辖区内现有中海怡翠、大世纪、东方半岛、丽湖、信义假日名城、阳光、康达尔等数十个高中档花