丽阳国际可行性分析1.docVIP

丽阳国际可行性分析 丽阳国际是我公司实力开发的经营性办公大楼，座落于原新华造纸厂—湖墅南路一侧，该楼定位为中高挡写字楼，建成后将成为湖墅南路上的标志性建筑物。 一、项目概况 项目名称：丽阳国际 2、建设地点 建于市中心交通要道湖墅南路上，东、南接现新华造纸厂（该厂即将搬迁，今后为建设开发用地），西临湖墅南路，与二百大、锦江大厦阁路相望，北至叶青兜路。 3、建设环境 本项目处于杭城市中心，毗邻市政府及武林门商业中心，拥有完善的交通网络，地理位置优越，极具升值潜力。武林门一带一直以来是杭城集商业、金融、娱乐、购物于一体的中心区域，集中了杭州大厦、银泰百货、百货大楼等大型商场，集中了雷迪森大酒店、浙江大酒店等高档酒店宾馆，也集中了杭州剧院、杭州游泳馆等文化娱乐场所，是杭城首屈一指的繁华商业中心，是商家的必争之地；华浙广场、新世纪大厦、耀江发展中心、蓝天时代广场及正在建设中的白马大厦等一大批商务办公楼的涌现使此区域成为高档写字楼的代表区域。而运河北侧的西湖文化广场的开工与建设，一个代表新杭州的标志性广场与武林广场交相辉映，从而产生巨大的商务合力，加上拱墅区十里湖墅的改造、信义坊商业街区的隆重开发，使该区的高档物业向西北腹地深入发展，并赋予了浓厚的文化氛围，对提升本项目所在区域的写字楼品质将会直接的促进作用。 4、设计构思 丽阳国际是二十一世纪的建筑，在选址、开发定位、物业规划及建筑形态上都预留发展空间，具有时代性和超前意识，要求它能代表出武林广场北商业建筑新时代的特征和气息。设计以简洁的结构表现、流畅的线条、不同的体块造型组合形成较强的视觉感染力，在立面整体布局在统一中力求“通、透”变化，展现出一种多层次的明朗效果，创造轻松舒适的办公环境，体现出了现代写字楼应有的高效率、高清新和识别性，能充分体现了现代企业的风格和形象。 5、建筑立面 建筑外立面采用端庄、气派的简约造型，以相对低调的建筑处理，着重处理细节的精致，达到建筑形象应有的内涵。整个大楼外墙面由石材干挂幕墙、玻璃幕墙、铝板等组成；采用全隐框幕墙。铝板采用2.5MM、300系的铝镁合金板，写字楼玻璃采用国内名厂生产的浅灰色高透低反射的镀膜中空玻璃、商场玻璃采用19MM钢化玻璃，石材采用3CM国产优质花岗岩。整个幕墙协调统一，整体感强，可以充分体现写字楼的风格。 6、工程概述 1、主要经济技术指标 总占地：约6610平方米 总建筑面积（地上和地下）：约26573.96，地下约4074.57， 群房面积：约4757平方米 主楼及附楼层数和面积、高度：主楼22F，副楼11F 地下层数：1F 地下车位数（面积）：3951平方米62个（增加立体停车设施后为87个） 7、配套设施 （1）、空调系统 选用目前世界上最新、最先进的VRV变频智能中央空调系统，远程直接输送冷媒，改变了传统中央空调用水做载体的模式，减少了二次交换所带来的损耗，比传统中央空调节能。大楼采用的是世界知名品牌，日本本土生产并进口的大金中央空调。该空调室内、外机组完全采用电脑智能连接，每台室内机都实现单独控制，也可以实现分层、分区控制。使用操作就同操作家用空调一样简便。并且对每台室内机进行单独计费，避免了传统中央空调系统费用的公摊等情况。 （2）、弱电系统 大楼提供Internet网络宽带接口，接入商可选择中国电信和中国网通，采用五类线接入，接口网速最高可达到百兆。 大楼24小时保安监控，全方位监控地下室车库、电梯轿箱，标准层监控电梯厅以及各楼梯入口均装设红外报警装置。 全自动遥感车库出入管理系统（捷顺公司提供的进口设备）； 智能空调控制及计费系统，全方位监控室内、外机的运转状况以及故障发生原因和故障位置，并且可以按室内机实际开启时间进行计费。 有线电视接入。 （3）、电梯 1、大楼采用OTIS电梯5台，其中4台为商务梯（XO-CLASSY），采用先进的VVVF控制，速度2.0M/S，载重量1350KG，开门1100*2100，轿箱1900*1550。其余1台为消防用电梯（XO-21VF），速度1.75M/S，载重量1000KG，开门900*2100，轿箱1600*1400。四台商务梯为集中控制，全电脑全集选方式，OTIS原装最佳派梯方案。 二、杭州写字楼市场综述 杭州写字楼市场曾经由于住宅市场的火爆和缺乏充足产业支撑这两大原因，一直是房产业中最“温吞”的物业。但从2002年开始，随着写字楼市场的逐渐成熟和住宅市场投资的萎缩，杭州的写字楼渐渐“热”了起来，成为市场的“香饽饽”。 可以说，杭州写字楼市场历史可以分为三个阶段。第一阶段是以杭州第一条“商业街”庆春路沿线为主开发的，写字楼作为单独的物业与单位自建办公楼区别开来。由于经济发展水平的限制及宏观调控的影响，当初第一代写字楼市场反应很平淡；到1998年，以世贸中心为代