乐山嘉定中路项目策划营销投标书1.docVIP

前 言 感谢***置业有限公司给予此次竞标机会，对于我们而言这是一次难得的挑战，我们愿意，也敢于迎接这次挑战； 由于时间很紧，任务较重，我司虽然组织大量人力投入工作，但挂一漏万，不足之处不可避免，敬请海涵。 如我司能中标，下一步将与贵司积极沟通，对项目的市场定位、规划方案、开发思路等问题做更为详尽的调查和分析，竭诚服务，不负重托。 成都**营销顾问有限公司 敬呈 2007年1月19日 乐山嘉定中路项目 策划营销投标书 第一部分 公司简介 5 第二部分 公司成功案例 5 一、大型商业成功案例： 5 1、中粮·西南物流中心（前期策划） 5 2、盛世荷花——四位一体，商业资源整合运作典范 6 3、金堂银都——金堂的“春熙路”，开盘即告售罄 6 4、大陆·玉沙商业广场——城市RBD商务休闲地标商业 6 5、光电逸港——打造新川大最具投资价值的时尚耍街 7 6、财富中心——塑造盐市口商圈的商业旗舰（策划顾问） 7 7、彭州城市花园——300米商业长廊，1+1销售模式 7 二、城市中心高层住宅案例： 8 1、大陆·锦江华庭——坡岸江景、上层建筑 8 2、桂湖名都——新都首席高层电梯楼盘 8 3、景顺·锦江岸——锦江河畔最后绝版风景 9 4、凯莱·国际寓所——成就酒店化国际公寓社区 9 5、大陆·紫云金沙——6万平方米高层纯住宅社区 9 第三部分 项目市场环境分析 10 一、乐山区位及城市地位分析 10 1、乐山概况 10 二、乐山住宅房地产市场特点 12 1、乐山房地产市场总体状况和背景 12 2、乐山房地产市场基本特点概述 15 3、乐山在售典型住宅项目案例分析 17 4、乐山市房地产市场趋势预测 20 三、乐山商业地产分析 22 1、总体供求分析 22 2、商业背景分析 23 3、商业市场特性 25 4、商业发展趋势 26 4.1市场空间巨大 26 4.2全新商业格局 27 4.3品牌集约时代 27 4.4专业运营商 27 第四部分 项目SWOT分析 28 一、项目地块条件 28 二、项目SWOT分析 29 1、项目SWOT列表 29 2、项目SWOT分析 29 3、结论： 32 4、项目基本运作思路： 33 第五部分 商业定位及招商策略 34 前言 34 一、项目商业口岸分析 34 二、商业总体定位 35 1、商业总体定位 36 2、商业功能定位 36 3、商业档次定位 36 4、商业推广定位 37 5、目标市场定位 37 5.1区域定位 37 5.2 目标投资客户定位分析 37 5.3 定位依据 38 A、品位需求 38 B、错位需求 39 C、文化需求 39 D、物业升值 39 三、商业业态定位 40 1、业态定位基础 40 2、业态定位原则 41 2.1有利于物业可持续发展、资产不断增值原则。 41 2.2 商业业态与建筑主题和场景相一致的原则。 41 2.3 业态互补原则。 41 2.4商圈规划原则。 42 3、详细业态定位 42 3.1定位总体思路： 42 3.2业态及构成比例： 43 3.3 经营客户定位： 43 3.4经过分析和研究，经营客户群主要构成如下： 44 3.5 客户心理分析： 44 3.6商业价格定位 45 四、商业招商策略 45 1、整体招商思路 45 1.1招商先行，销售同步的营销策略 45 1.2主力店度身定做，订单式的招商策略 46 1.3商业联盟中心，资源整合的商家策略 46 我司商业联盟中心部分商家资源 46 1.4四位一体，多方共赢的经营策略 48 1.5控制节奏，确定阶段性的运作策略 48 2、招商原则和准备过程 49 2.1招商目标的选择 49 2.2招商谈判原则的确定 49 2.3招商谈判的准备 50 3、招商拓展方式 51 4、谈判策略制定 52 第六部分 住宅定位及设计思路 55 一、住宅定位 55 1、市场定位依据： 55 2、目标客户群定位 56 3、产品形态的市场前景 57 二、户型设计配比 58 三、住宅设计思路 58 1、楼层、朝向和户数 58 2、户型设计理念 59 3、户型设计原则 60 4、住宅细节建议： 62 四、住宅概念打造 63 1、住宅单元入户引入酒店式大堂设计