五洲花园一期高层住宅营销预案.docVIP

五洲花园一期(高层)营销预案 呈送：潍坊五洲房地产开发有限公司 提报：天地有情（潍坊）文化传媒有限公司 房地产营销中心 性质：商业机密 一、项目推广总方针： A.设定项目分案名： 高层部分：五洲花园*上城 (或：高郡) 多层部分：五洲花园*绿都 B.五洲房地产应该树立怎样的品牌形象？ 文化 * 优雅 * 实力 * 造家专家 住新房*搬新家*选择五洲上上佳！ C．项目推广四大主题：春夏秋冬 春柳滴翠 夏风听蝉 秋日翔雁 冬阳踏雪 D.针对项目弊端的应对性策略： 1.高层——城市地产发展趋向；上层生活…… 2.位置较偏——城市规划*区域发展*配套进一步完善 3.价格高于周边项目——合适的性价比 4.大市场环境欠佳——低谷入市，高峰收益！ 5.先开发高层面市——高层多层互动；多层后续发力！ 6.开发房地产时间短——集团公司实力强劲！ E.本案卖点提纯策略： 1.开发理念及品牌观念 ----五洲集团*造家专家！ 2.开发商实力*建筑品质*中等体量的规模 3.城市规划及区域发展潜力 4.公摊较小（科学规划与户型布局） 5.园林建筑、实用户型、充足停车位、社区配套 6.高性价比、升值潜力、 7.星级酒店式物业管理 8.出则繁华入则悠雅的社区环境 9.商业部分与住宅部分互动 10.集团业务与房地产业务的互动 二、项目推广节奏 ★第一阶段：2009年3月中旬——4月上旬基础工作筹备期 ★第二阶段：4月上旬—6月上旬强势推广期 ★第三阶段：6月上旬—9月中旬强势推广认筹期 ★第四阶段：10月初强势开盘 （备注：暂定为本时间段；以下针对第一阶段之引导期工作内容做一阐述。） 三．第一阶段2009年3—4月份工作重点： 一）．销售道具准备： ★1、售楼处建设 2、围墙广告 3、项目海报、户型单页、室内展板、公交车体、市中心户外大牌 4、手提袋、纸杯、纪念品 5、置业顾问培训 ★目的：为下阶段的全面推广做好前期准备工作 二）工作分解： 1.销售： 对销售人员进行专业强化培训，使其成为训练有素的的销售精英； 各项销售工具准备到位； 广告宣传配合，引导渗透，积累相当数量的准客户。 1).销售方式： A .特价房源冲击市场： 方式：拿出几套特价房源，前数名买家享受最优惠的折扣，前100名买家享受较优惠的折扣（具体优惠额度待定）。 目的：１、让客户更加深入地了解，增强信心，消除顾虑展示和提升本案的品牌知名度和美誉度 销售文件的准备； 销售道具的准备，如销售海报、户外、引导旗、横幅、报纸稿、现 场布置（沙盘）等。 以户外广告传达项目的主体概念；同时，塑造项目及开发单位的品牌形象。 以楼书、海报等宣传资料的设计、印刷、发送，发掘潜在目标客户。 现场售楼处的设计及包装。 3）。战术安排：短兵相接 有品位售楼处的布置（营造现场氛围）； 媒体宣传及精美宣传资料派发（预告并直接感知）； 气派的户外广告（塑造形象）； 爆炸性活动策划及执行（吸引目标对象）； 现场专业销售讲解、促销配合及逼定（直接促成购买意向），形成 对参观客户深度的感动力。 4）。企划重点：建立形象雏形 产品定位——企划定位——案前设计——形象引导宣传 四．公开*内部认购期（推出产品） 具体时间安排待定 全面认筹（收钱、每户定金1万，具体实施方案见附表） 一）主要销售任务： 销售VIP卡，展开内部认购，达到100—200张卡左右，召开产品推介会， VIP卡持有者进行优先选房，争取超过50%的解筹率，收取大定金，完成正式销售以前的各项准备工作，预热市场，等待预售证的批准，积累大意向准客户。 销售方式：A 、设立多点式销售 方式：在大商场、超市等人流量多的地方展点，配备讲解人员、购房专家，派发项目DM单页。 目的：1、在不同区域、不同人群、不同收入的群体中发现潜在客户 2、增加目标客户对本案的知名度，再次提升项目的知名度 3、为项目的开盘做好前期的预热 二）广告重点： 针对销售任务，以广泛性系列形象广告，如电视台广告、报纸系列悬念性、概念性广告层层推出，引导出本案具有领导性的居住理念。同时检验市场反应，确认本案卖点，寻求最佳方式表现本案的优势。 利用黄金周等节点进行SP促销，制定推广策略，保持楼盘的媒体曝光率，维持楼盘的正面形象，信息高调发布，强势推广，大造旺销之势。 三）工作目的 掌握既有客户资料先期成交，收集潜在客户资料 传达本案进场前销售信息，实施第一阶段销售 四）工作执行 预告公开日期 以电话拜访方式与公司既有客户做先期销售 定点统计及追踪 报纸