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《企业会计准则第3号——投资性房地产》比较与分析 会计准则要点： 一、制定背景 二、投资性房地产的确认与初始计量 三、投资性房地产的后续计量 四、投资性房地产的转换 五、投资性房地产处置的核算方法 六、投资性房地产信息披露 七、执行新会计准则对企业财务状况影响分析 一、制定背景 投资性房地产特点：投资一般金额大、周期长、受市场价值的变动大、流动性和变观能力较差，具有高风险高收益并存。 与国际会计准则趋同。 二、投资性房地产的确认与初始计量 （一）投资性房地产的定义 是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括： 1、已出租的土地使用权 企业通过出让或转让方式取得，以经营租赁方式出租的土地使用权。 ■注意：计划用于出租但尚未出租的土地使用权除外 2、持有并准备增值后转让的土地使用权 企业通过出让或转让方式取得，并准备增值后转让土地使用权。 注意：按国家规定认定的闲置土地使用权除外 3、已出租的建筑物 企业以经营租赁方式出租的、拥有产权的建筑物。 ■ 注意：企业计划用于出租但尚未出租的建筑物除外 ■ 其他注意的方面： 1、为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产：按《企业会计准则——固定资产》 2、作为存货的房地产：■ 举例 ： 甲公司2002年末以4000 000元购入一房地产作为投资，2003年初租赁给乙公司，租赁期10年，每年租金为150 000。资产预计使用50年，无残值。2003、2004、2005年末公允价值分别为：4100 000元、4300 000元和4450 000元。 2002/12/31： 投资性房地产 4000 000 银行存款 4000 000 ■ 公允价值模式： 2003 2004 2005 收取租金： 借：银行存款 150 000 150 000 150 000 贷：其他业务收入 150 000 150 000 150 000 公允价值模式： 借：投资性房地产 ——公允价值变动 100 000 200 000 150 000 贷：公允价值变动损益 100 000 200 000 150 000 ■ 成本模式： 2003 2004 2005 收取租金： 借：银行存款 150 000 150 000 150 000 贷：其他业务收入 150 000 150 000 150 000 计提折旧： 借：其他业务成本 80 000 80 000 80 000 贷：投资性房地产 80 000 80 000 80 000 ——累计折旧 四、投资性房地产的转换 （一）转换原因：房地产用途发生改变 1、投资性房地产开始自用 2、作为存货的房地产改为出租 3、自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值等 （二）、转换采用的方法——公允价值模式与成本计量模式的比较 类别 成本计量模式 公允价值模式 投资性房地产转为自用房地产 以转换前投资性房地产账面价值作为转换后自用资产入账价值 以转换日公允价值作为自用房地产账面价值，与原账面价值的差额作为当期损益 自用房地产转为投资性房地产 以转换前自用房地产账面价值作为转换后投资性房地产入账价值 以转换日公允价值作为投资性房地产入账价值，公允价值小于原账面价值的差额作为当期损益；大于的差额计入资本公积 （三）、会计处理 1、成本计量模式 ■ 投资性房地产转为自用房地产 借：固定资产 aaaaaaaaaaa 投资性房地产——累计折旧 bbbbbbbbb 投资性房地产减值准备 cccccccccc 贷：投资性房地产 aaaaaaaaa 累计折旧 bbbbbbbb 固定资产减值准备 ccccccccc 对应账户等值转换 ■自用房地产转为投资性房地产 借：投资性房地产